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房地产开发的四大误区

来源:作者:北美购房网时间:2016/10/25

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在商业地产中, 土地开发无疑是收益和风险双高的类型。对于资金雄厚、具有耐心且抗压能力强的投资者来说, 土地开发实在有着极大的魅力。美国的土地开发历史悠久, 法律监管严格,程序环环相扣。今天,我们就来盘点一下常见的土地开发误区,让您的投资之路走的更佳稳健。

误区一: 盲目要求独立开发

在国内有过开发经验的投资者常常陷入一个误区, 那就是希望自己独立拥有项目, 不愿与他人共同开发。愿意亲历亲为、掌控全局的想法本无可厚非,但对于刚刚登录美国的投资者来说, 实在绝非易事。就连万达、万科、绿地这样的中国地产巨头都要与美国当地知名的开发商合作, 更不要说资金和人脉都更加薄弱的公司和个人了。

2014年绿地集团与美国第四大地产公司Douglas Elliman 合作,投资10亿美元共同开发位于洛杉矶市中心的商住混合开发项目“Metropolis”。绿地授权Douglas Elliman的市场开发部全权负责该项目的销售和营销。

万达集团与芝加哥当地开发商Magellan Development Group共同开发的“Wanda Vista” 住宅酒店混合开发项目。这座高达93层的摩天大厦已于今年夏天破土动工,预计2020年完工后拥有405个奢华住宅单元和五星级的Wanda Vista 酒店。

美国开发商的优势

1)深入了解当地市场

虽然类似人口增长率这样的数据可以很快在网上找到,但人口集中在城市的什么地区, 当地开发商集中在哪里投资等细节问题,投资者很难自己找到答案。与当地经验丰富的开发商合作可以帮助您轻松掌握市场现状和趋势。

2)快速找到贷款机构

贷款无门是海外投资者最为头疼的问题。由于美国大部分银行, 如Bank of America (美国银行), CitiBank (花旗银行), Chase (大通银行)等, 都不提供施工贷款 (Construction Loan),初来乍到的国内投资者很难通过一己之力找到可靠的机构并成功获得贷款。如果您能与当地信用良好的开发商合作,便可以利用其长期合作的机构获得贷款,大大减轻了“好项目不能做”的困扰。

3)迅速找到专业人员

与中国不同, 美国的土地开发要经历复杂的尽职调查(Due Diligence)过程, 其中的每一步 (如: 土地、产权、环境、水质及电力调查等) 都需要专业人员的参与。刚刚踏入美国地产市场的投资者的人脉有限,  很难在短时间内找到可靠的人选。如果能够依靠当地开发商长期合作的专业人员, 可以迅速推进项目的进程。

4)快速解决规划问题

美国政府对土地有严格的使用规划(Zoning)。同样是商业用地,A地可能只能建造办公楼,而B地却可以建造办公楼或零售。即便A、B两地都能建造办公楼,政府对于如何建造的要求也不尽相同 (例如: A地办公楼限高10层,而B地却是 20层) 。除此之外,开发商的建筑设计需要通过当地规划局委员会的审批才可以建造。对于不了解规划细节的投资者来说, 提交的设计被退回或多次修改仍不通过的情况屡见不鲜。这时候, 如果能通过当地合作伙伴找到资深政府规划人员咨询,将大大提高设计的通过率。

误区二: 认为中美两国开发流程相似

由于美国土地开发的流程完善、监管严格、层层审批、因此所需时间一般是国内同类项目的一倍。国内常常被忽略的“环境调查” 和“清理污染土地” 都是美国开发商必须严格遵守的流程, 否则将触犯法律。由于美国房地产市场的持续升温以及有限的政府审批人员, 西雅图的大型开发项目一般需要9-10个月才能得到开发许可, 加上12个月的建造时间, 共需要24个月才能完成项目开发。

误区三: 购买地皮时多考虑几天不是问题

事实上, 深思熟虑、对所投地块进行全面了解其实无可厚非。然而, 过长的考虑时间常常使国内的投资者痛失良机。以西雅图为例, 不少优秀地段的地皮常常还未经上市就已私下售出, 而上市地块的销售时间也一般不超过两周。投资者需要放心的是, 即便您与卖家签了约, 如果在之后的尽职调查(Due Diligent)中发现任何问题, 都可以从合同中退出。

误区四: 以价格为导向

预算有限的中国客户常常倾向于选择报价便宜的建筑商,殊不知真正作业、手头有多个项目的承包商由于无法从建筑商那里获得足够的利益,会把收益高的项目排到日程首位,以至于拖延工期。虽然开发商与承包商的合同上注明了完工日期,但一般都会添加一行 “声明”, 注明 “建筑商不为项目未能按时完工、成本超标而负责。为了保证工程按时完工,投资者切勿将价格作为选择建商的决定因素。

总结

中美两国在土地开发上存在很多差异。一个成功的地产开发项目要经历时间和专业的打磨, 更要了解市场, 掌握方方面面的人脉资源, 并且系统规划整个流程。如果您也拥有地产开发的气魄与资金, 如果您也想找到当地专业团队一起开疆拓土, 那就赶快联系我们吧!

 

 

 

 

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标签:房地产开发, 海外置业, 土地开发

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