涉足美国商业地产的国内投资者常常有些共同的疑问，那就是购买地产时到底需不需要成立 LLC？优势都有哪些？又应该何时建立？等等。今天，我们就来聊聊美国LLC那些事。

1. 什么是LLC?

LLC 是有限责任公司(Limited Liability Company) 的简称。是一个混合型公司结构，既具有股份公司(Corporation) 中所有者仅以自己出资额为公司债务负责的特点，又具备合伙企业(Partnership) 中的税收优惠和操作灵活性。取决与所在州的规定，LLC 的所有者(Owner)可以是一个人、多个人、股份公司或其它有限责任公司。所有者可以亲自管理公司, 并不一定需要雇佣员工。与股份公司的股东(Shareholder)不同，有限责任公司并不以其整体报税，而是将利润和损失下放到每位所有者旗下，以个人名义向联邦政府报税。

2. LLC主要的优势和缺点

没有一种公司形式是完美的，LLC也不例外。

3. 如何成立LLC？

虽然每个州对于建立LLC的程序有些许差异，但总体来说有以下几步：

• 确定公司名称。在注册公司的同时, 公司名称也被自动注册，因此无需额外手续。
• 为公司章程备案。公司章程 (Articles of Organization) 是一个使LLC合法化的文件，其中注明了公司的名称、地址、和全部所有者的姓名。大多数州要求公司向州务卿(Secretary of State) 备案。
• 签署经营协议(Operating Agreement)。虽然大部分州政府不强制要求公司提供该文件，但经营协议有利于在多个所有者之间明确公司财务及管理结构，保证稳定经营。经营协议一般包括利率、利润和损失如何分配、成员间的权力和责任、如何处理股份转移问题等等。
• 向美国税务局(简称IRS) 提交材料，获得雇主身份号(简称EIN)
• 获得商业许可证。公司一经注册，必须拥有相关商业许可证。例如，如果您经营餐饮业，需要得到餐饮许可证。
• 招聘员工
• 宣布公司成立。某些州，例如纽约和亚利桑那州需要公司在当地报纸上刊登成立的消息。

4. 何时建立LLC?

事实上，投资者在将资金转移到美国以后就可以接洽我们商业地产部的投资顾问，并开始着手挑选项目。在此期间，团队的律师可以依据投资者的需求建立LLC。根据LLC结构的不同，所需时间也不尽相同，一般需要1周左右。

5. LLC 的申请时间多长？

国内客户在建立LLC时一般需要填写：LLC 建立申请表、LLC 代理人申请表和税收号申请表等，这些表格可以从律师那里或网上获得，审批时间一般在48小时内。客户可以通过电子签名或在复印件上签字的方式将文件寄给律师，无需亲自访美。

6. LLC的申请费是多少？

华盛顿州LLC的申请费约为 $200，律师费$500-1000 不等. LLC的结构越复杂，律师费也就越贵。

7. LLC的维护成本是多少？

由于LLC 并不是一个实体的公司，自身并无任何维护成本。但LLC 需由专业人员管理，一般为投资者指定的律师或会计师，帮助其报税和支付账单。

8. 未成年人能否成为LLC所有者？公司成立时是否所有者均要在场？

未成年人在美国无法成为LLC 的所有者。在成立之初，无需股东全部在场，只要最终的合同上有全部所有人签字即可。

9. 在出售地产时，会对 LLC产生影响吗？

LLC 并不会因为地产的出售而转移。我们可以把LLC想成一间屋子，我们所要出售的地产项目就像屋子里的家具，可以自由进出，其存在与否不对LLC产生影响。

10. 如何转移LLC的所有权？

这个问题要分两种情况考虑。如果是成员间的变动，比如旧成员离开或新成员加入，需要参考建立LLC时签订的经营协议 (Operating Agreement), 上面需要写明如何处理相关问题。如果经营协议上没有提及，成员也可以参考买卖协议 (Buy-sell Agreement) 。如果公司恰好缺少上述两种文件，成员需要咨询专业律师意见。如果打算转让整个LLC给他人，您需要借助商业估值专家(Business valuation expert) 和有相关经验的律师的帮助。

总结

在美国，为所投商业地产项目成立LLC是非常普片且安全的。无论您是对哪种地产项目感兴趣，想成立何种公司类型，都要咨询专业的投资顾问及其团队，找到真正适合自己的解决方案。如果您在也想在美国商业地产界一试拳脚，那就赶快联系我们吧！