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美国土地开发流程介绍

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2016/7/15

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近几年来,中国的房地产市场开始放平, 加上人民币贬值和中国股市危机, 造成中国资金大量外流, 其中绝大部分来到了美国。据统计, 2014年美国25%以上的海外投资来自中国。

 

房东免责商业地产 (NNN)目前是低风险投资者的首选, 租金净回报一般在6%-7%之间。当然,土地开发也是一种选择, 高风险也相应有高回报。

 

在做任何土地开发之前, 投资者必须了解中美商业文化的差异。在美国, 政府对土地开发有非常详细的规定, 来保护投资者本人及其第三方合作人。无论是设计, 工程, 融资, 营销, 法律,还是政府许可, 每一个环节都要交由专业人士来处理, 而这些专业人士将组成一个团队,一起完成项目开发。

 

接下来,我们将介绍美国土地开发最基本的步骤。无论您是打算与第三方融资,还是独立做开发,这些信息都对您非常有用。由于内容较多,我们将会分成几期来介绍:

 

1.         设计前阶段

 

银行贷款

·             如果海外投资者打算申请银行贷款购买土地, 难度相当大。因为土地风险非常高, 所以在银行无法确定土地开发的可能性时,都不愿贷款。

·             在投资者用现金购买土地后, 会有较多的建筑贷款选择。一般银行会要求投资者首付50%, 利息一般在4%-6%之间。

·             根据项目的大小, 地点和投资者的信用度, 首付可能会增加或减少, 银行也可能要求海外投资者和本地有开发经验的开发商一起合作开发项目。

 

可行性报告

·             研究政府的土地规划来确定该地产的开发潜力和规划要求

·             研究该土地的授权,和政府许可历史

·             根据以上调研结果, 拟出一个基本的设计方案

·             根据已有的数据, 计算预期成本和利润

·             询问许可流程, 查看当地政府是否对该地产有特殊要求。根据项目方案和规模, 这个过程可能会涉及到市政府, 省政府甚至国家政府部门

 

地形测量

·             土地测量师会对该地产的面积, 地形, 树木, 水流, 公共设施所在地等方面进行勘探

·             了解和记录土地当前有无特殊状况, 如湿地, 暗流等

·             对地形测量图盖章, 待日后申报政府

 

 

 

岩土测试

·             岩土工程师会对土质和坡度进行测量。如果坡度超过40%, 则表示该地属于陡坡,在设计和审批过程中需要特殊考虑。其他测试包括泥石流, 土地液化和泛洪测试等

·             给结构工程师在地基设计和护土方面提供专业和有效的建议

·             对土质报告盖章, 待日后申报政府。

·             研究并查看该地产有无在日后会增加开发费用的特殊状况, 如斜坡, 湿地等。这些问题都可能需要工程师来进行进一步勘探

·             做市场调研, 了解市场的走势,并寻找可参照的地产项目

 

土木工程

·             土木工程师对该地产和周边环境进行勘探

·             土木工程师对管道, 排污, 基础设施连接和其他非建筑有关项目进行设计

·             对土木工程设计方案盖章, 待日后申报政府

 

自然生态

·             如果在地产商发现有湿地, 溪流, 暗流, 特殊树种和野生动物的话, 投资者需请生物学家和环境学家对该地进行进一步勘探

·             如果以上情况发生, 州政府和国家政府会关注该开发项目, 会进行更多勘探和测试

 

 

2.         设计阶段

 

建筑设计

建筑设计师不仅要设计出符合投资者要求的设计, 同时也要遵从政府的法律法规, 土地规划要求, 工程师的建议等。

 

设计师可按以下方式计费:

1)一次性付清, 2)按小时, 3) 按每平方尺4)按总开发成本的百分比

 

建造工程投标

总承包商根据项目规模, 范围, 建筑设计, 工作人员数量提供精确、详细的估算。

 

出价因项目而异。投资者需要提供详细的工程估价并列出工程每部分的时间和预算。承包商的出价是他们专业度和可靠性的体现。投资者应从谨慎对比多个标书,不应以价格为最终导向。

 

结构工程

·             建筑工程师提供地基, 重力(结构稳固)和横向 (防地震)设计, 建筑材料以及其他相关设计。

·             对结构设计、计算和工程细节盖章, 待日后申报政府。

 

3.         规划许可阶段: 土地使用

 

市政代表会议

·             通常情况下, 投资者应和以下部门: 土地使用, 建筑, 消防, 交通, 社区, 健康的代表会面,讨论其初步设计,  并听取意见和建议。

·             会议中, 尽量和代表们就探讨已经发现的地质问题,或预先审批初期设计方案。如果开发中可能遇到的问题已在会议上商定好,日后开发时会节省很多时间。

·             该会议可作为可行性报告的一部分,建议尽早进行。

 

 

土地使用许可(Master Use / Land Use Permit)

·             土地使用许可是新项目开发和土地边界调整等的必经流程。

·             该许可通常在建筑许可获准之前下发。

·             调查员会关注如何利用土地和物业(例如:使用和占用率, 楼高, 占地率, 容积率, 空地, 停车, 步行和公交, 绿化设计等), 而不是建筑设计细节。

·             该阶段通常需要6-9个月

 

 

4.         建筑许可阶段

建筑许可也许是开发前最重要的一个环节, 通常在土地使用许可通过之后开始。但不同地区可能会有不同流程。建筑许可一般涉及好几个政府部门和多位调查员。审批时间一般为6-12个月, 根据发展规模和建筑物数量而定。

 

建筑人身及消防安全

·             建筑法规着重于性命安全, 紧急出口, 施工方法, 占用分离, 结构耐火性, 内饰舒适性等方面。

 

土地规划

·             更进一步的土地使用审核,涵盖建筑和马路之间的距离, 建筑占地比例, 高度, 建筑间隔, 开放空间, 景观绿化, 停车和建筑进出口等。

 

能源使用

·             检查隔热性、保温性和建筑内部电路系统是否符合国家能效标准和室内空气质量法案。

·             审核建筑的环保机制 (包括 LEED, BuiltGreen等) 的设计标准。

 

消防

·             检查建筑的防火、喷水系统, 电梯规划, 有无紧急撤离标识, 消防报警系统等。

 

 

 

 

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