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在美国买房

来源:http://wenda.haosou.com/q/1370292132065747作者:北美购房网时间:2015/10/7

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中国大陆的住房改革一推行,使得吃惯皇粮的许多城里人开始掏钱买房子。在大洋彼岸,美利坚的城里人从来就象中国农民一样,是自己掏钱买房子,修房子。刚来美国读书时,我这个靠校方资助的穷学生只能租房过日子,每月交完房租后,那可怜的千把美元就三停去了一停,剩下的钱维持一家三口吃穿,养个破车,虽不是一贫如洗,也是有点穷则思变。那时候谁要叫我参加农会赤卫队,减租减息,分房分地,我这个穷光蛋定是一马当先:把他个白人财东斗死,财产状往俺华裔贫下中农怀里一揣,省下的租金可以吃喝 玩乐多少次?可惜这美帝国主义是“长夜难明赤县天”。 毕业后找到工作,买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家,拥有一栋花园洋楼,是大多数家庭有份稳定工作就可以兑现的梦想。我有个老同学在法国工作,他的年薪上了十万美金,太太在法航工作,他说他也只买得起公寓房,西欧是地少人多,居日本更是大不易,美国人是得天独厚。 买房子也是为了住着舒服,当年奔共产主义不就是图个“楼上楼下,电灯电话”吗?当然,若是仅为舒服,租一栋小楼花的钱不会多于买房的每月房款加苛捐杂税,买房还有一大堆经济好处啦。 首先,按美国的现行税制,你为买房贷款所付的利息可以免税。美国实行累进税制,对于一个年收入高,还自觉计划生育的家庭来讲,省下的是百分之二十几或更高税率的打税额。 所以,为了增大免税额,专家总是建议,要尽你的贷款额度去买好房子。贷款额度一般可以达到家庭年税前收入的三倍多。不过,贷款要到头了也紧张,你还得花钱布置房间呢。我在加州圣地亚哥市知道一位老兄,拼全力贷款和付头款,买下一栋华屋,弹尽粮绝。有一段时间窗户都只好用“人民日报”海外版糊住,让不识中文的邻居们奇怪了好久,硬是看不懂这新款窗纸的韵味。 买房的另一个好处是房屋增值。物价的上涨会带动房价上涨,此外,经济和人口的增长也会拉起房价。一个地区什么都可以引进,人才呀,资金呀,就是地不能引进。经济增长快的地区,就业人口和工资也增涨快,房价也升得快,象加州硅谷,西雅图的房价,最近年增长率达到百分之十以上,相当于证卷投资的长期收益。 假设你的房子年平均增值百分之五,你贷款的利率就由百分之七变为百分之二,低于你在银行的长期存款利率,这时,你就在用群众的钱谋一己私利了。减税加增值,多进少出,肥了房东,瘦了佃户。有一个惜财的邻人说买房还有一个好处,自己的房子,想在墙上钉几颗钉子就钉几颗。真的吗?十指连心啦,兄 弟,那铁榔头敲碎的也许不仅仅是墙壁,还有你那颗爱财之心。 说了一大堆买房的好处,我应该是积极份子咯?不是啦,我工作几年了,乐于寄人篱下,无心自立门户。有一句话我还没讲出来,买房子有一个最大的坏处,就是你被拴住了,换个地方住就不容易了。一般来讲,买了房子三年内卖房,刨除一买一卖的开销,是要赔钱的。 所以,买房前你得想好,几年内不打算换地方,对美国人来讲,最好也不要换老婆老公。我不喜欢受地点束缚,所以无心买房。看着当年的战友们一个个买房置业,蜕化变质为房东地主,革命对象,我也尽力做到保持晚节,留在无产阶级队伍里。 终于,太太不愿意伴我浪迹江湖,四海为家,动员我买房子了。我也心痛每年大把的银子交给国税局,就动了买房之心。“政治路线决定之后,干部就是决定的因素。”太太负责选房子,我管贷款,办手续。 第一件事就是请房产交易代理人,虽然买方不付给代理人回扣,但羊毛出在羊身上,卖方会在卖价上找回来。所以,有些买主愿意直接给卖房人打交道,买卖双方可以分享本应付给中间商的约百分之六的回扣。我是怕麻烦,又是第一次买房,有代理人领着走一次,免得吃暗亏。 首先根据自己的经济能力确定价位:手头付头款的现金量,贷款能力。房产毕竟也算是投资,取决于你对投资收益的合理期待和承受风险的偏好,你若是看好股市,也愿意承担风险,你就想在股市上多甩一把,不想在房产上压钱太多。所以,买房好坏难断东主盈实,租房人也许是肥珠暗藏。 其次,根据学区好坏,安全,风景,上边方便锁定地段,之后才是选房子。 我住的地方的房地产市场当时是买方市场,新房造得太多,买主却不多,一栋房子上市到卖掉是半年时间,由着我们慢慢选。太太是是建筑系毕业的,虽然美国的房子这么好,她还是挑了半年,看了几十栋房子,仍没有满意的,当初挑丈夫时好象也没有这么费劲。 代理人也很有耐心,有一天打电话给太太,说又出了一栋房子要卖,太太自己都灰心了,不想看,在我的鼓励下,她去了。结果,一见钟情。我也去看了,不错,越看越爱,房间设计合理,想要的都有了。 客厅是高顶,房间采光好,门厅内楼梯上去,楼上有一条走廊,一排木横栏,恰好是我向往的“凭栏处,潇潇雨歇”。楼下有个办公室,可以叫“听雨轩”,在雨都西雅图地区,不听雨不行。 一个木栏围起的,蓝球场般大的后花园,经过原东主七,八年的经营,已经花草茂盛,绿树成荫,我想买七,八年新的老房,图的就是前人种树,后人乘凉。园子里有一个五脏俱全的儿童园地,女儿喜欢;还有一小块菜圃,正可供太太广阔天地,大有作为。 当然,厨房是最令太太满意的,美国人有句话:"Kitchen is the heart of a house."(厨房是家庭的心脏),夫子们的“君子远庖厨”,就成了没有心肝之说。不包括车库,住房面积有两百多平方米,三口之家是绰绰有余。 房子应是全家喜欢的,这一点要民主不要集中,省得今后不高兴。下一步就是讲价钱。我到当地政府去调看了在同一地区,三年内与该栋房屋相近的房子的成交价,以及三年内房市的变化,定下了自己愿付的底价。我喜欢干脆,在底价上约压低了一点,还了价。第二个讲价回合下来,我的报价就升到自己的底价;卖方连续几次降价,离我的底价差别不大,大家都劝我加点钱成了,连太太都帮卖家说话。我不让步。我的底价是有依据的,市场对我也有利,我对喜欢的东西不愿杀价太狠,免得失去机会,但也不愿付高价,经济学讲,满意是在一定的愿付价格上,代价太高,满意就变成不满意了。三天下来,按我的底价成交了。我奇怪,有我这个经济学家坐镇,太太居然会临阵投敌。 接下来是检查房子,选贷款,办过户手续。检查房子很简单,花二百来块钱请个专业人员,一,二小时就检查完了。旧房子多少都会有些毛病,购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付,超过了议定费用由买卖双方协商,协商不成合同解约。 找哪家银行贷款是看谁家当时的利率低。贷款前自己要打定主意,要多长的还款期,利率是固定或是浮动?还款期越长,则固定利率越高,因为放贷方的风险成本越高。如果你缺钱花,或玩股票的收益率超过房屋贷款利率,你不妨把房款分三十年慢慢还,把省下的钱用于吃喝或股票投资。 当然,你也可以多付一笔钱,银行可以给你降低一点利率,为什么银行会这样慈善呢?因为你已经提前支付了银行的风险成本了,行话叫"buy points"(买降息点)。这一套有公式换算,你指头一动就盘算出来了。很多老美买房时,要卖方代付“点费”,而不是仅在杀房价上做文章。这样做的好处是,用少付利息来降低每月房款,成交的房价又不显得低,不对房屋的增值有负面影响。谁要把房子给卖贱了,会降低周围的房值,邻居们也不会高兴。 如果你预期六,七年内会搬家卖房,不要付点,选一个六,七年的固定利率,剩下年头是浮动利率,由于你只让银行承担六,七年的固定利率的风险,银行会给你头六,七年一个低一点的固定利率。 还是那句老话,天下没有免费的午餐,会点菜就能吃好又少花钱。 我选的是三十年还款期,不买点。我想的是现在少付房钱,趁年轻时多点钱吃喝玩乐。“旧游无处不勘寻。无寻处,惟有少年心”,人老了再有钱也没心思玩了。一误少年千古恨,回头已过百年春。 付多少头款要看你了,头款可从百分之三到二十,要是低于房价的百分之二十,你还得付贷款保险费,所以很多老中愿付百分之二十的头款。大多数老美第一次买房时,头款低于百分之二十,这个贪图享乐的民族留下了现钱来布置房间,而老中们则是吃苦在先,享受在后。 买房子是美国家庭的一件大事,每月付的房款占了一个家庭税后收入的四分之一到三分之一。建筑业当然也是美国经济的支柱产业,每季度房屋销售变化率就是联储会主席格林斯潘盯住的几个重要指标之一。 有了房子成了地主,我感到在这个世界上有了一片属于自己的天空,身为有产阶级的我,想的就是稳定高于一切了。一个强大的中产阶级是美国社会长期稳定的主要因素

 

 

 

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