Source: CBRE

30城写字楼市场定位

根据30城的写字楼市场总体情况，以及当地高科技产业发展现状，北美房产投资集团（NAREIG）将30城写字楼市场归为4个类型：新兴市场、高增长市场、落后市场、以及潜力市场，各城市定位如下图所示。

硅谷的写字楼及高科技就业市场都表现强劲，紧随其后的是旧金山半岛和旧金山市区，这三员大将组成的旧金山湾区整体趋势欣欣向荣。美国南部、西部部分低成本市场得益于湾区租户外流，也进入了第一梯队，比如：奥斯汀、盐湖城、凤凰城、和波特兰。在美国南部、西部地区，也出现了不少新兴市场，它们是圣地亚哥、橙县、夏洛特、纳什维尔、和达拉斯等。

风险投资 → 就业 → 写字楼市场 

风险投资（Venture Capital）简称是VC，在中国是一个约定俗成的具有特定内涵的概念，把它翻译成创业投资更为妥当。广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资；狭义的风险投资是指以高新技术为基础，生产与经营技术密集型产品的投资。

目前，高科技产业的发展已经成为商业活动的重要部分，并且支撑着美国的经济发展。各项指数显示，美国目前经济发展仍处于健康良好的态势。过去五年，高科技产业的迅速发展让部分人怀疑，该行业是否已经到达顶峰，是否能够平稳过度到下一商业周期。

风险投资是高科技产业发展的主要资金来源。根据路透社数据，2014年风险投资在软件服务、媒体娱乐等行业投资额同比增长100%，源源不断涌入的资本成为高科技产业发展、创造就业的必备因素。

下图为高科技产业风投后期资金与就业增长率对比，VC资金的注入是高科技公司能雇佣更多员工进行创新、研发等的保证，从而拉动了当地对写字楼空间的需求。

上图将旧金山写字楼平均年租金（$/sqft）与全美风投总额进行对比，得出风投资金、就业市场、与写字楼市场呈极强的相关性。

 

写字楼市场周期分析

按照每年全美各写字楼总体平均分析，2009年因受金融危机影响，全美写字楼市场处于紧缩状态，2010-2011年经济呈缓慢复苏状态，因此写字楼市场也停留在稳定期。2012年是全美经济开始复苏，与此同时写字楼市场进入扩张期，截止2015年9月，全美写字楼市场仍处于此阶段。

在下图，我们还可以看出旧金山市区、旧金山半岛、硅谷、曼哈顿、多伦多已经进入成熟期，在此时间点投资以上几个写字楼的升值空间有限。

而奥斯汀、波士顿、芝加哥、西雅图正处于扩张期后半段，市场明朗，适合倾向低风险资产的投资者。

2015年上半年，全美A级写字楼平均回报率5.90%，B级写字楼平均回报6.93%，C级写字楼市场平均回报8.83%。

北美房产投资集团（NAREIG）建议投资者结合各城市定位图以及写字楼市场周期图综合考虑，从自身投资需求出发，以实现利益最大化。

2015年上半年 全美写字楼类商业地产成交情况

2015年上半年，全美写字楼类商业地产总投资额为714亿美元，与去年同期相比，增幅高达36%。

全美写字楼市场按地区可以分为市中心CBD区，和郊区写字楼园区。数据显示，2015年郊区写字楼交易额增幅为50%，而CBD区域则增幅20%。

在714亿美元的写字楼投资中，外来资本为136亿美元，占总金额的19%。其中加拿大投资中位列第一，随后是香港、新加坡、中国大陆、和挪威。