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高科技产业发展如何影响全美写字楼市场

来源:作者:北美房产投资集团商业地产部时间:2015/10/6

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Source: CBRE

 

前言
 

写字楼属于商业地产范畴,按租户分类有单租户写字楼及多租户写字楼;按地理位置可以分为CBD市中心写字楼、郊区写字楼园区等。餐饮、超市等零售类商业地产是人们日常生活的刚性需求,即使整体经济走弱,对其影响也相对较小。而写字楼类商业地产受就业影响极大,一旦就业市场糟糕、公司裁员,那么会直接减少写字楼租用面积,直接导致回报率下跌、市场紧缩。

 

近十年来,高科技产业飞速发展,创造了无数个办公室工作(Office Job),同时也为写字楼租赁市场注入了强心剂。下图为30个主要城市高科技就业机会增长率与写字楼租金增长示意图,从图中我们可以看出,这两者呈正相关。

 

 

高科技产业当前发展形势
高科技产业,包括软件/服务行业已经为全美创造了73万个就业机会,自2009年以来上涨34%。其中每5个新增办公室工作中就有1个来自高科技产业。同时,高科技产业也是写字楼租赁市场的主要驱动力;2015年上半年,主要写字楼租赁市场20%的新租约都由高科技公司主导。
 

 

 

 

哪些城市受高科技产业青睐?

旧金山湾区连续四年成为最受高科技公司欢迎的地区,其就业机会(占总额43%)及写字楼租赁活动(占总额31%)的增速在过去两年都是最快的。尽管凤凰城就业机会的增速也达到43%,但是其新增就业机会仍比旧金山少4300个。

2012-2014年,共有16座城市与高科技相关的写字楼租赁实现两位数增长。前五名分别是旧金山、硅谷、罗利-杜罕、旧金山半岛、和温哥华。

 

 

 

 

写字楼租金溢价/折价市场分别在哪里?
在被调查的30个城市中,写字楼租金平均溢价幅度为11%。其中东剑桥地区溢价幅度高达87%,圣莫妮卡溢价幅度85%,山景城以73%位列第三。而折价现象则大多出现在新兴高科技产业地区,包括弗吉尼亚州的雷斯顿/赫恩登(-23%),圣路易斯CBD(-17%),夏洛特西北(-12%)。
 

 

 

 

该去哪里投资写字楼?
从投资角度分析,奥斯汀、盐湖城、凤凰城、波特兰这些极具潜力城市的写字楼适合投资:一方面该地区的写字楼市场价位并没有触顶,另一方面其城市发展潜力仍十分乐观。而罗利-杜罕、达拉斯、夏洛特、纳什维尔等地的租金虽然较低,但是高科技产业就业人数可观,具有升值潜力。我们也会在下文详细讨论这个问题。
 

 

 

 

写字楼市场还会繁荣多久?
写字楼市场目前的主要推动力为高科技产业,而高科依靠消费者的支持;按照目前高科技在人们生活、出行等日常生活的渗透率,北美购房网预测其仍在上升发展阶段,且行业相对健康。值得注意的是,根据历史数据显示写字楼市场一直是一个起伏较大的市场,受经济、产业影响很大。投资者必须有前瞻性,以及对市场的把握。
 

 

 

30城写字楼市场定位

根据30城的写字楼市场总体情况,以及当地高科技产业发展现状,北美房产投资集团(NAREIG)将30城写字楼市场归为4个类型:新兴市场、高增长市场、落后市场、以及潜力市场,各城市定位如下图所示。

硅谷的写字楼及高科技就业市场都表现强劲,紧随其后的是旧金山半岛和旧金山市区,这三员大将组成的旧金山湾区整体趋势欣欣向荣。美国南部、西部部分低成本市场得益于湾区租户外流,也进入了第一梯队,比如:奥斯汀、盐湖城、凤凰城、和波特兰。在美国南部、西部地区,也出现了不少新兴市场,它们是圣地亚哥、橙县、夏洛特、纳什维尔、和达拉斯等。

风险投资 → 就业 → 写字楼市场 

 

风险投资(Venture Capital)简称是VC,在中国是一个约定俗成的具有特定内涵的概念,把它翻译成创业投资更为妥当。广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资;狭义的风险投资是指以高新技术为基础,生产与经营技术密集型产品的投资。

 

目前,高科技产业的发展已经成为商业活动的重要部分,并且支撑着美国的经济发展。各项指数显示,美国目前经济发展仍处于健康良好的态势。过去五年,高科技产业的迅速发展让部分人怀疑,该行业是否已经到达顶峰,是否能够平稳过度到下一商业周期。

风险投资是高科技产业发展的主要资金来源。根据路透社数据,2014年风险投资在软件服务、媒体娱乐等行业投资额同比增长100%,源源不断涌入的资本成为高科技产业发展、创造就业的必备因素。

下图为高科技产业风投后期资金与就业增长率对比,VC资金的注入是高科技公司能雇佣更多员工进行创新、研发等的保证,从而拉动了当地对写字楼空间的需求。

 

上图将旧金山写字楼平均年租金($/sqft)与全美风投总额进行对比,得出风投资金、就业市场、与写字楼市场呈极强的相关性。
 

 

写字楼市场周期分析

 

在前文我们有提到写字楼市场的波动性较大,其周期可以分为4个阶段。
紧缩阶段(Contraction)空置率增加,租金下跌,供过于求
稳定阶段(Stablization)空置率下降或者缓慢降低,租金下跌或者持平,市场供应量有限
扩张阶段(Expansion)空置率持续下跌,租金快速上涨,在建或即将建成写字楼增加
成熟阶段(Maturation)空置率上下浮动较小,租金增长速度放缓,已建成写字楼数量恒定

 

 

按照每年全美各写字楼总体平均分析,2009年因受金融危机影响,全美写字楼市场处于紧缩状态,2010-2011年经济呈缓慢复苏状态,因此写字楼市场也停留在稳定期。2012年是全美经济开始复苏,与此同时写字楼市场进入扩张期,截止2015年9月,全美写字楼市场仍处于此阶段。

在下图,我们还可以看出旧金山市区、旧金山半岛、硅谷、曼哈顿、多伦多已经进入成熟期,在此时间点投资以上几个写字楼的升值空间有限。

而奥斯汀、波士顿、芝加哥、西雅图正处于扩张期后半段,市场明朗,适合倾向低风险资产的投资者。

2015年上半年,全美A级写字楼平均回报率5.90%,B级写字楼平均回报6.93%,C级写字楼市场平均回报8.83%。

北美房产投资集团(NAREIG)建议投资者结合各城市定位图以及写字楼市场周期图综合考虑,从自身投资需求出发,以实现利益最大化。

 

2015年上半年 全美写字楼类商业地产成交情况

 

名词解释(Glossary)
商业地产回报率每年静租金/购买价格
A级资产(Class A)顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均租金、建筑标准参照State of the Art级别,采用最先进的系统
B级资产(Class B)优质地理位置、优质租户、平均市场租金、建筑质量良好、价格低于Class A资产
C级资产(Class C)租金低于市场平均

 

2015年上半年,全美写字楼类商业地产总投资额为714亿美元,与去年同期相比,增幅高达36%。

全美写字楼市场按地区可以分为市中心CBD区,和郊区写字楼园区。数据显示,2015年郊区写字楼交易额增幅为50%,而CBD区域则增幅20%。

在714亿美元的写字楼投资中,外来资本为136亿美元,占总金额的19%。其中加拿大投资中位列第一,随后是香港、新加坡、中国大陆、和挪威。

 

 

 

 

 

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