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美国房地产的发展你想要知道吗

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美国房地产市场拥有市场经济所固有的周期性发展规律,1923年至今,美国房地产市场出现了3次显著的泡沫,特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。究其根源,美国房地产市场的周期性发展,取决于人口、利率以及信贷、税收等多重因素的综合作用。

过去100多年房价呈缓慢微幅上升的趋势,与宏观经济密切相关,呈现出显著的周期性特征。在过去的100多年,美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势,始终与宏观经济的发展相协调。耶鲁大学经济学家罗伯特•希勒编制的Case-Shiller(凯斯-席勒)房价指数表明,剔除通货膨胀的影响,自1890年以来,美国的房屋价格大约增长了一半。

美国房地产周期性显著,受人口、利率等多种因素影响。尽管美国有着非常市场化的土地制度,以及较为完备的保障房制度和不动产税收制度,但美国的房地产市场并不能摆脱周期的宿命。在房地产市场周期波动的背后,人口、利率以及信贷、税收等政策起到很重要的作用。

二战以前,美国房地产行业的周期为18年。1836-1925年间,美国房地产行业每隔18年(或接近18年)经历一次危机,土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。

二战爆发使得房屋需求下降,房地产周期并未如期而至。随着二战的爆发,美国适龄男性人口因服役而推迟婚姻和组建家庭,对住房的要求大幅下降,1943年左右(按18年计算)的房地产危机并未爆发。由于战后住房需求增加,美国的土地与房产价格都不断增长,直至1973年土地和房屋价格达到顶点。

20世纪70年代以后,美国房地产短期波动明显,振幅较小。20世纪70-80年代,美国房地产行业先后经历了两次短周期波动,分别是1973年-1979年和1979年-1989年。

20世纪90年代后,美国房地产市场进入新周期(1989-2007)。进入90年代以后,美国房地产健康发展,尤其是“9•11”事件和网络泡沫破灭之后,美联储大幅降息,利率创下四十年来新低。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下,房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件,美国房地产市场飞速膨胀,导致2007年次贷危机爆发,此次周期历时18年。

 

 

 

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