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不降反升!美国房价背后的“潜规则”

来源:原创作者:北美购房网时间:2019/12/30

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纵观过去一年的美国房市,我发现一个有趣的现象。按理说,经历了一轮市场调节,原本高烧的房价应该有所收敛,但如今核心城市的新盘价格却不降反升,丝毫没有示弱的意思。

西雅图(房市)(公寓)(别墅)为例,目前市中心的新公寓均价不仅突破$1000/平方英尺大关,其中加拿大开发商West Bank在地标派克市场(Pike Place Market)附近建造的玻璃高塔更是以$1654平方英尺的高价赚足眼球。到底是开发商漫天要价,还是这背后另有隐情,今天我们就来一探究竟。

看不见的手-市场调控

供需不平衡是人们熟知的推动房价上涨的因素之一。美国房地产的地域性极强,举凡走势向好的核心地区,都少不了人口增长、企业扩张和市政建设增多这三大标配。

一方面,人口增长带来了住房需求,促进了劳动力市场的蓬勃发展。高素质人才的涌入和良好的商业环境引来高科技企业的入驻和扩张,进一步刺激了移民大军的增多。另一方面,企业蒸蒸日上使政府税收上涨,有了大兴土木的资本,城市竞争力自然节节攀升,使得海外资本趋之若鹜。

如果非要拿一个城市举例, 那么西雅图这些年的蜕变无疑是次贷危机后美国房地产腾飞的最好见证。

如今的西雅图

从亚马逊一枝独秀,到高科技企业百花齐放,短短十年,西雅图就从一个妥妥的二线港口一跃成了房地产一线城市,人口密度翻了3倍。

2007-2017年亚马逊总部在西雅图的扩张

未来5年,光是谷歌、苹果和脸书这三家硅谷企业,就会给大西雅图地区创造12,400个就业。当然,这还没算上不断向外伸展的亚马逊和当地超过120家高科技企业。难怪商业地产大牛CBRE会说,西雅图市中心的办公楼空置率只有7.1%,这势头,也就只有纽约曼哈顿和湾区可以相提并论了。

谷歌(左上)、苹果(右上)和脸书的新总部将于2021年底前相继开放

由于城市建设直接关乎地产升值,地产周边计划兴建的大型项目意义巨大。作为西雅图近年来最令人期待的城市发展计划,艾略特湾水岸开发共耗资$6.88亿。

西雅图水岸及市中心发展规划

2023年竣工时,西雅图的中心水岸将彻底变成一个集城市景观、公共休闲、文化娱乐、创业商业为一体的大型社区,为附近的房地产带来$3-$4.2亿的价值提升。

如果从2012年算起,那么西雅图所在的金县(King County)的别墅价格已上涨112%,公寓价格更是飙升137%,增幅之大,令人惊叹。

不可小觑的手-建筑成本

新房之所以越来越贵,很大一部分程度归结于建筑成本的快速上扬。

从2004年至今,全美平均建筑成本已上涨近24%,其中主要建材价格更是一路快跑: 钢铁涨了14%,木材升了23%,原油更贵了49%。当然,这还没算上贸易战带来的进口建材关税上涨和台风在南部地区造访时引起的建材短缺。

全美30大城市平均建筑成本指数(1950-2018)

在房地产重镇,本来可供开发的地块就少,拿地价格就贵,加上不断飙升的建材成本,开发商最终只有选择建造高端楼盘才能收回成本,不白忙活一场。

事实上,全美各大城市的建筑成本不同主要差在“劳动力”这一项。不同于易于交易和运输的建材,劳动力的迁移较慢,特别是学历不高的建筑工人更倾向于在出生地工作。

生活成本高的城市,人力成本比建材价格上涨的快 (2017)

纵观全美,南部地区的建筑成本最低,东西海岸及较远地区(如夏威夷的檀香山)成本最高。

在美国Top12大都会中,建筑成本上涨最快的依次为: 芝加哥(7.6%),  波特兰(7.1%), 旧金山(6.7%), 凤凰城(6.7%),首府华盛顿(6.5%), 和西雅图(6.4%)。

全美十大建筑成本最高&最低的城市(2018)

画龙点睛的手-稀缺性

没点拿得出手的特色,你确定你投资的地产值钱?

所谓稀缺性就是指地产所拥有的“无法用金钱衡量的个人特色”。无论是建筑名师的杰作,还是一望无际的海岸,这些独一无二的元素都给地产带来了十分可观的增值空间。

从只能看到一片宽阔的空地,到四周环绕的永无遮挡的海景,景色带来的价格提升跨度很大,可从3%-80%。

我们再以西雅图为例: 实际上,当地真正的稀有地段指的就是“CBD核心商圈且毗邻艾略特湾”的一片狭长地带。

西雅图的黄金地段

如果有地产坐落在这片区域,那么住户不仅3分钟就能到达与西雅图的灵魂地标-派克市场(Pike Place Market), 6分钟就能走到海边。

更重要的是,该区域以西就是市政保护区,特殊的85英尺限高让高层公寓的住户们能够永远享受无遮挡的震撼海景。

该区域的最新高层公寓新盘Emerald

距离该区域仅4分钟步行距离的威斯汀酒店(Westin),有海景的单人套房旺季高达$750一晚,相比于$250的普通房价格,足以见得水景的独特价值。

未来会怎样

照现在的趋势来看,新房价格只会越来越贵。

目前,美国失业率依然维持在3.2%的历史地点,加之最低工资每年以约5%水平增长、劳动力市场供小于求、可开发地块减少、以及建材价格不断上扬这4大因素,建筑成本继续走高已是板上钉钉。这时,如果地产还能兼具稀缺性的巨大优势,无疑是资产保值和增值的最好选择。

 

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标签:美国房价

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