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周期短, 风险低-你知道还能这样投资房地产吗?

来源:作者:北美购房网时间:2017/11/7

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什么是房地产债权基金?

其实简单来讲,就是房地产公司为了投资一个或多个项目而使用的融资手段: 投资者在约定期限内获得固定或浮动的利息,但不拥有项目的所有权或公司股份。从运作方式来讲,基金可分为开放式(Open-end Funds)和封闭式(Closed-end Funds)两种。类似银行的活期和定期存款,封闭式基金有固定的续存期,其规模在发行之初就已确定,投资者不能在截止日之后进行申购或赎回,只能在二级市场交易。但正是由于这种构架的“不灵活”,封闭式基金才不会像开放式基金那样追求短期利益,而是着眼于长线投资,如:大型房地产开发项目。

房地产债权基金是否值得投资?

回答这个问题要从两点考虑: 首先,同样是融资手段,与股权投资相比,债权投资具有时间短、风险低、收益稳定的优势(见下表)。其次,由于基金的投资标的为房地产开发项目,其“硬”资产的固有属性、可开发土地的稀缺性、未来地产的增值、以及租金涨幅都使房地产债权项目更有吸引力。

债权VS股权投资对比

 

债权投资

股权投资

收益模式

定期获得利息,到期收回本金。

按股权比例获得地产所有权及收益。

投资周期

较短,1-2年。

较长,2-4年。

风险

较低

较高

预期收益

年化收益7-10%。

年化收益15-25%。

潜在风险

项目发起者无法偿还本金和利息。

项目亏损。

 

如何挑选基金

在选择房地产债权基金时,投资者应该关注以下几点: 项目方实力、项目自身特色和潜力(是否具备升值和现金流实力)、搭建基金的机构和托管银行、当地房地产市场走势,以及区域宏观经济形势。

房地产债权基金构架

一般来讲,“有限合伙制”是房地产债权基金常见的一种组织形态。

普通合伙人(General Partner,简称GP)负责设立和管理基金,并拥有最终话语权。由于没有人会愿意挑起GP承担的无限法律责任,该角色一般由有限责任公司(LLC)扮演,以保护参与者的个人利益。GP拥有基金的全部所有权,通常向投资人收取1-3%不等的管理费。

所有基金投资者皆为有限合伙人(Limited Partner,简称LP)。由于不涉及基金的管理和操作,投资者只为所投金额承担有限责任。

由于是“有限合伙”,基金收益无需在公司层面缴税,而是下放至投资者,再以个人名义报税。

 

 

 

 

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标签:房地产债权基金

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