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纽约房价走势图 1995年至2007年

来源:news.ifeng.com>作者:北美购房网时间:2017/9/21

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作为投资者,非常关心的几个问题是,美国现在的房价贵吗?美国房地产市场的主要法律是什么?现在在美国买单,回报率有多高?美国房价和法律根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖得主)得出,2008年经济危机最严重的,是最糟糕的一年,下降了18%。 1929 - 1933年第一次大萧条,累计下降26%;第二是2006 - 2011年由金融危机引发的房地产泡沫破裂,累计下降高达33%。

那么房价在正常的一年会有多大上涨?在过去123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑从哪里来?同样123年,美国CPI通胀率为2.82%。

美国房价涨幅超过百年,高于通货膨胀率的2.5%。一般常识是房地产是反通货膨胀,这个说法是真实的。扣除通胀率后,价格基本没有上涨。

我们看看10年来的累积增长,美国在过去的123年中发生了三次增长,累计增长了100%以上的阶段,分别在1938 - 1945年间,1969 - 1986年和1995 - 2007年间。

1938-1954之间的房地产牛市是由于1943年至1947年二战带来了工业和消费者的需求,五年平均每年增长了17%,平均增幅仍在10%以上;余下时间平均涨幅仅为2%,通胀为负增长。

1969-1986年间主要牛市主要发生在1974 - 1979年间,年均增长11%,但通货膨胀率年均增长仅为2%;其余的平均年增长率为5%。

1995年至2007年的大牛市主要发生在1999年至2005年间,年均增长11%,通货膨胀率为8%。通货膨胀率的上升已经证明这是一个泡沫,2006年房价开始下滑,触发了次贷危机。到2011年,美国房价在扣除通货膨胀率已经达不到1895年的房价。

总而言之,美国过去100多年来发生了三大房地产牛市。牛市70年来完全受当代通胀的推动,90年代后期到金融危机之前,牛市是泡沫形成的,也就是虚假的牛市。真正受需求驱动,超过通货膨胀增长只有1943年至1947年。从长远来看,美国房价的上涨基本上是美国的通货膨胀率导致的。

 

 

 

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