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2016年美国房价走势分析

来源:http://www.juwai.com/news/109585.htm作者:北美购房网时间:2015/12/28

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美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率,后面就会没有增长,或下跌。

 

这个规律是如此的精准,以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均,而且适用于一线 城市。到2013年,美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均,并不是便宜货,意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高,是 否能达到分散投资的目的,见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

 

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者),从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占 23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是 1929-1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累积跌幅达33%。

 

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的 123年中,美国CPI通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的,此言不 虚。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

 

美国房市历史和规律

美国123年扣除通胀后的房价历史(资料来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学)

 

如果我们看10年的累积涨幅,美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段,分别是在1938-1954之间,1969-1986之间,和1995-2007之间。

 

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求,这5年的年均涨幅为17%,扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%;其余年份的平均涨幅只有2%,扣除通胀后是负增长。

 

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间,平均年增长为11%,但扣除通胀后年增长只有2%;其余年份的平均增长率为5%,扣除通胀率后为负增长。

 

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间,年平均涨幅为11%,扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫,房价从2006年开始下跌,引发次贷危机,到2011年,美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

 

总结一下,美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动,90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成,即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说,美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

 

 

 

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标签:政策,经济,国际

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