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北美购房:中国投资者美国买房必经流程

来源:http://us.fang.com/news/10710980.htm作者:北美购房网时间:2015/12/16

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根据美国劳工部发布的数据,美国从业人员的平均年收入为42270美元,注意,这是全国所有从业人员的平均收入,并非只是吃皇粮的平均收入。也就是说,美国普通工人能用5年的工资在54个大城市买室内使用面积为177平方米、占地面积为1416平方米的住房,这符合联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3-6年个人收入的标准。

下面看看美国首都华盛顿近4年来的房价变化情况。美国首都华盛顿2006年4月的房价为每套489528美元,2007年4月为446862美元,2008年4月为357739美元,2009年4月为320725美元,2010年4月为316173美元,房价平均每年下降10.4%。在这4年间,2006年5月房价最高,为490354美元,2010年1月房价最低,为286000美元。

虽然现在处于经济复苏阶段,但美国房地产市场仍是买方市场。根据MLS的数据,不少房子标价50000美元,标价10000-20000美元的房子也不少见。

根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的售房公告,当天全美国新挂牌的房子要价最高的10所房子也仅在501000美元到505000美元之间。

美国人住房自有率68.3%

根据2008年的统计,美国共有永久住房128203000套(另外还有4402000套季节性住房),其中80406000套是独立住房,独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724,每2.37人拥有一套永久住房,2008年美国平均每个住户(住在一套房子里生活的人组成一个住户,与家庭户有别)2.55人,也就是说,美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%,租住率为31.7%。

美国房价1940年平均每套为30600美元(按2000年美元计算,下同),1950年为44600美元,1960年为58600美元,1970年为65300美元,1980年为93400美元,1990年为101100美元,2000年为119600美元,平均每年上涨2.3%。以旧金山为例,十几年前,几十万美元买的房子,如今已经要上百万甚至几百万美元才能买到。

美国房租的中值价为,1940年为284美元/月,1950年为257美元/月,1960年为350美元/月,1970年为415美元/月,1980年为481美元/月,1990年为571美元/月,2000年为602美元/月,房租平均每年上涨1.26%,增幅是房价增幅的55%。

2007年,每套住房用于房贷月供、房产税、房屋维护费用和折旧等费用为972美元/月,全国住房估价中间值为191471美元/套,房屋交易价中间值为100359美元,可以看出,美国住房的实际交易价格是估价的52.4%。2007年的房屋空置率为13%。

美国房价最高的恐怕是纽约的曼哈顿区,那里寸土寸金,只有亿万富豪才能买得起房子。以城市而论,美国房价最高的是纽约,其他依次恐怕是旧金山、洛杉矶、华盛顿等大都市,再有象拉斯维加斯、圣地亚哥、迈阿密等旅游城市房价也不会低,而象西亚图、波士顿、芝加哥等发达地区的城市房价也不便宜。当然,象底特律、亚特兰大等老工业城,现在房价不会象过去那样高。美国拥有东西两条海岸线,因此东西两岸的房价都不会低。而只有在北部偏远的州和中部农业地区,房价尤其是地价都比较便宜。

买房子也不是院子越大越好,还要看环境和安全性,也要看自己是否需要。在美国,买了房子,你就拥有房产和地产的永久所有权,不象国内只有70年的所有权。但是即使在你的院子里,没有类似城建部门的批准,也不能随便盖房子,这大概也是为了整齐划一,需要全面规划。再说,大院子,光剪草、扫落叶的工作量也很大,自己干恐怕天天都得忙乎打扫院子、整理草地,没有时间干别的了。如果雇人干,那也是一笔不小的开支。还有,这么大的地方,四周又没有围墙和围栏,远离附近的邻居,一到晚上,周围漆黑一片,虽然房内有报警系统,但是多少还是有点担心和害怕。美国的房子都没有钢窗、铁门,如果深夜来一个不速之客,的确有点吓人,难怪美国一般的老百姓有时候为了防身也有枪。所以,在美国买房,不仅要考虑房价,环境和安全也是必须考虑的。

在美国买房,区域、地段就是选择买房时必须考虑的因素之一。所谓好的或者中等、上等的区域、地段,就是指环境、安全、方便等方面都比较好的区。具体地说,环境好,指有风景(湖景、河景、山景、海景)的房子;安全指所在区域、地段发案率低,邻居素质高;方便指离学校、商店近(当然也不能太近,太近喧闹就不安静,美国人比较喜欢在安静的环境居住),就学、购物比较方便,一般以车程十几分钟为最好。除了个别单独的住宅和散落在路边的住宅,在美国,住宅也是有小区,也有象国内住宅小区的物业管理一样的部门,也要交纳管理费。只不过,有的小区是封闭管理,有的不是封闭管理。封闭管理的小区,相对就更安全一些。封闭管理有的并没有门卫,但是大门要刷卡才能进入。来访者要进入小区,也必须要电话和业主联系,由业主许可遥控开启大门才能进入。封闭管理有的是有门卫的,即有人员看守大门,来访也要预约登记,没有预约登记的是不让进入小区里面的,这样当然安全性更高一些,但是管理费也要高一些。好一点的实施封闭管理的小区,有门卫的,每年每户管理费大约2000美圆,而没有门卫的,大约1000美圆。管理费也包含大院内的卫生(有湖景的还包括湖水治理、湖面卫生)和每家每户前院花草设计在内。美国的房子,稍好一点的,一般都有前后院子。前院主要是花卉、草坪,用于观赏,一般都是由小区统一设计,各家也不把前院当做实用。而后院则是各家可自主安排,可以栽花、种树,摆放桌椅板凳,开设游戏场所,开挖泳池,等等。有些房子后院本来就有游泳池,这些有游泳池的房子也不一定很贵。在美国,每一家的院子都经过了精心的绿化,包括低收入者的房子都如此。所以在美国买房,就实用这一点来说,还是选择后院大一点更好。当然,要说区别,就是美国更注重居住环境,而中国更注重居住面积。这里的原因,是美国地大人少,而中国地少人多。

房地产商年利润超过10%政府就出手

美国1949年通过的《住房法案》提出了美国的住房目标:“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”。60年来,美国政府采取多种补贴措施保障低收入家庭的住房,如廉价住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房课税扣除、第一套住房房贷利率课税扣除等。

美国从1940年到2000年房价平均年增长率为2.3%,可以看出,房产税对防止过热炒房、抑制房价的过快上涨起到决定性作用。房地产开发商的年利润超过10%政府就出手,通过政策和税收机制稳定房价。

总体上讲,除了21世纪初的前7年,美国对房价的控制是有效的,在历史上没有出现过房价飙升的现象,切实保护了公民的利益。

以下是中国投资者交易美国房产要经过的几个大的环节

1。整体咨询

到美国投资房产是很复杂的项目,事先要对过程有充分的了解。从专业,有经验,在美国有从业执照的人士咨询是很重要的。

咨询主要有两方面:

1)从律师方面:帮你解释如何处理资金,帐户,和最有利的产权所有方式。

2)从房产经纪方面:解释房产交易的过程,如何找房产,区域选择,推荐当地代理,推荐房产管理人员。

找到有经验,可信赖的专业咨询是第一步重要的。

请注意在美国,只要有专业执照的人士可以提供建议,比如只有律师能提供法律建议,房产经纪人能提供房产建议,会计师能提供税的建议,否则会被认定是无执照提供专业服务,是可能非法的。

2. 找到专业律师

咨询公司会推荐合格的律师。

律师的有两个主要作用

1)设立投资人资金代管帐户,是保护投资人的资金,产权安全,和个人隐私。

2)根据投资人的具体情况,建议投资用何种方式拥有地产产权。并帮助投资人设立产权实体。

对投资者有投资移民的意向的,还要有移民律师的介入。

2. 资金准备,设立帐户

律师建立资金代管帐户。此帐户完全安全,由美国律师工会担保。只有户主和律师可以动帐号里的钱。

投资人把资金以美元形式打入帐户。

3.选定投资地域

根据投资人的目的,具体情况具体分析,咨询公司帮助选定投资地域, 如哪个州,哪个城市, 哪个地区,哪个学区。

有的投资人要投资移民,有的要投资回报,有的要在与子女临近的某个大学附近,有的要转移资产,有的要将来养老,有的要临近好的医疗条件。

根据各种目的,适于投资的地域也是大不相同的。

美国地域广大,可不止是只有纽约,三藩,洛杉矶几个大城市。事实上,在这种超大城市投资的回报并不是最好的。

地点,地点,地点一直是投资的重中之重,一定要详查,不可人云亦云,不可不慎。

4. 确定专业房产经纪人

美国的房地产经纪人的作用比中国的要大得多,为客户服务,行为受法律规范。

选定了一个区,房地产经纪人的作用至关重要。

富饶房产可以考虑您的需要,为您选择和推荐全美各地适合的经纪人。并且定期询问您的反馈,如果经纪人不适合可以迅速为您更换。

5. 确定产权实体

房子是以自然人,如个人名,夫妇名,子女名,美国亲戚名来拥有,是需要事先确认。合理的产权,可以规避房产法律风险,保护隐私,省税,容易交易产权。

要依靠律师(从法律上)和会计师(从省税上)提供建议。

6. 选择房子

房产经纪会先把已有的房源给投资者看,并解释,需要的要带投资者实地看房。

房产经纪会定期向投资人提供市场上新的房源。

7. 房产交易

房产交易过程复杂.一般没有贷款要十五天左右。需要申请贷款要45天左右。请注意,由于次贷危机,各个银行对贷款,尤其是投资地产,都非常谨慎。作为在美国没有信用的外国投资者要申请到贷款很难。即使能申请到,费用也很高。

房产交易的最后一步是 ”结案交易(Closing)", 最后买方,买方,结案公司,双方经纪人都坐在一起,完成房产交割过户。

整个交易过程主要要经过验房,申请贷款,评估,保险,产权分析,水电煤气过户,等等,要多方有效协作。

一般房产交易的过程,由买方,卖方各自的代理牵头。

8. 房产管理

美国拥有房产要缴房产税,房产税约为房价的1-3%。

所以一般投资的房产如果不是房子自己家人住,要考虑出租收入。

要出租,就要有专业人员管理。

美国的房产管理专业程度高,行业也要求房产管理人员有从业执照。

9. 房产出售

和投资股票一样,在投资时,就要考虑到退出的条件。

房产出售,也要找房产经纪人,将房子上市,并协调出售过程各个步骤。

严格来讲,中国的房价不包括土地,所有中国人自认为买到的“房产”其实只是臣民向党70年的租赁,70年以后怎样,没人知道,反正也不会有人知道,就如同这个国家是谁的也没有人知道一样。这就是说,从法律上讲,中国人的“房产”不属于自己,“房奴们”买到的只是住房的“一个时期的使用权”。

对比万恶的资本主义国家美国,美国的房价是包括土地所有权在内的,也就是说你买了房子,你的住房周围法律界定的土地就永久性的属于房产所有者的了,换句话说,如果在你的院子里探明了油矿、金矿、银矿、铜矿、铀矿、或者古人的棺材,都属于房子的主人的。

中、美两国之所以会有如此巨大的根本差别,其原因在于,美国人信奉的是彻头彻尾的资本主义,其基本原则之一是:私人财产神圣不可侵犯;而中国人,无论“精鹰”们编造多少优秀的先进理论和所谓的优越性都掩盖不了封建社会主义的本质之一:普天之下莫为皇土!

以性价比来看,对比环境保护,社会安定,受教育机会,工作机会、生活方便 ...... 等等因素,美国的房价的性价比应该比中国的要高一些。因此,我们看到很多中国人,包括中国的政府机构、社会名流、中国的企业家,很多“裸官”的家属子女 ...... 以及一位我很喜欢的“博客日报”知名博主也在美国购房产、置地,美国房价有被中国人炒高的趋势;但是,我真的很高兴看到他们的投资物有所值,这可能是他们一生中几次最明智之举之一。

选择房贷 找对经纪少花冤枉钱

美国房屋贷款看似简单,实际上手续繁杂,而房贷利率更影响屋主长达15年至30年,因此从选择贷款公司到最后房子过户交屋,每个步骤都需小心谨慎。

取得预先贷款证明

当决定好房屋经纪人后,首先必须找寻贷款公司(find a mortgage company),拿到「预先贷款证明」(pre-approval)。

贷款公司会根据收入(income)、信用分数(credit report)决定可贷款的金额数,甚至贷款利率,也影响买方的竞争实力,是否能抢到好屋。

「预先贷款证明」不等于最后定案,仅是估计申请贷款时大概可获得多少的贷款。民众最好联络数家贷款公司和银行,比较利率、费用和贷款点数,通常一个点数(1 point)是总贷款额的1%。

房贷经纪人(broker)和贷款人(lender)

房贷经纪人(broker)与贷款人(lender)是房贷过程中最常听到的两个名词,多数华人混淆不清。 broker是受投资者雇用,帮助投资者寻找贷款资源,而lender才是真正「出钱的人」,也是提供房屋贷款的机构。

一般找房贷经纪人会比直接找银行洽谈来得更好,他们会协助信用不足、拿不到贷款的购屋者,企图拿到最好的房贷利率或贷款。

不过,有些贷款公司的房贷经纪人可直接评估民众的贷款证明,但有些则需再和银行交涉。部分broker虽然在网站上公布可提供最低的房贷利率,但不见得一定可以拿到,民众得小心评估,别被低利率的数字蒙骗。

此外,购屋者也可上优良商业局(Better Business Bureaus,BBB)网站查询贷款公司或银行信誉,看看是否拥有不良纪录。

若遭遇不良的房贷经纪人,也可向优良商业局或消费者保护委员会投诉,甚至与联邦住房与城市发展部门(HUD)联系。

房屋贷款类型

多数房屋贷款为期是十年、15年或30年,类型包括固定利率(Fixed Rate Mortgage)、浮动利率(Adjustable-Rate Mortgage),以及联邦房屋管理局(FHA)贷款。

固定利率房贷是在整个贷款期间保持相同的利率,而浮动利率则是跟着市场房贷利率起伏,但贷款者一开始可得到较低的还款额和较低的开头利率。

若申请贷款者信用不足,就需向联邦房屋管理部门申请贷款(FHA),对头期款的要求也会相对较低,但多数卖家并不接受此类贷款,降低不少购屋选择机会,详情可参考portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD/federa l_housing_administration网站。

准备房屋贷款文件

决定贷款公司后,民众需准备W2表格报税单、薪资证明和二至三个月的银行帐户明细表(bank statement)。一般贷款经纪人会帮申请者查询信用分数,但民众最好自行上网申请免费的信用报告再度确认。

申请房屋抵押贷款期间前,最好不要申请其它贷款和信用卡,以免降低信用分数。若利率将会往上升高,可考虑多付点钱来锁住利率,反之则考虑浮动利率。

此外,资金来自国外,必须提供资金正确来源,包括汇款者银行资料。若申请贷款者并非美国公民,还需提供合法居留签证影本和护照。

没有美国工作历史、信用纪录、合法签证、美国驾照,甚至是社会安全密码者,申请贷款可谓难上加难,每家贷款公司对外籍人士均有不同的规定和条件。

房屋贷款保险

若房屋头期款低于20%,多数贷款公司会认定贷款人为高风险群,要求民众购买房屋贷款保险(Private Mortgage Insurance, PMI),直到还款金额达到20%至22%为止。

举例来说,若房价为30万,仅放10%的头期款3万元,那贷款额约27万,每月房屋贷款保险就得另外支付约140元。

到美国"炒房"要三思

中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国"炒房"可是需要三思而后行。在美国,买房是件大事,更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说,她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年,一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子,总会有好几个人同时竞价。

记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月,他在湾区买了一套两层的Townhouse(联排别墅),当时售价60万美元。金融危机爆发后,加州平均房价下降不少,但他所在的地区降幅并不高,也没人急着要卖房,原因就是该地区拥有湾区最好的高中,社区环境也很好,大部分住户是中产阶级。

至于说到教育投资,美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房屋价格从未降过,包括租金。那里的地产代理商说,这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。

在谈到中国人对美国房产的热情时,美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说,来美购房应注意以下几点:

一、如果购房是出于投资的目的,这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里,期望房产投资的回报率长期高于市场平均值,是不太现实的。如果坚持投资房地产,每月的租金收入要足够支付房产的所有开支,这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。

二、不管购房是投资还是自住,都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋,质量较差,不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定,房屋每年有折旧率。如果买了旧屋,购房者最后不得不为旧屋翻修,投入的钱跟购房的钱差不了多少。

三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远,或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。

四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税,地段越好的房屋地税越高,金额占房价总值的1%至6%不等。例如在洛杉矶某个富人区,一幢180多万美元的住房,每年要交付的地产税是两万多。此外,在有些州,当地政府每年都会来给房屋重新估价,然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是50万美元,但政府今年估价是60万美元,房主就得根据新的估价付更多地税。

五、如果购买小区集中管理的住房,每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区,每月的物业管理费大约在150美元左右。

如果中国人买了美国房,自己并不住,转租给其他人,那社区就很重要了。买了便宜房,但社区都是还不起钱的穷人。他们"租"了之后,可能会不按时支付租金,一些人甚至强行"白住"。所以,如果在美国没朋友帮忙,就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调,佣金是成交额的6%。买方与卖方的中介各分得3%。

如果买了房子,因种种原因不到3年就得卖。那么,出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6%才算保值,因为中介手续费就是6%了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师,2007年底买了一栋总价40万美元的房子,2008年,他被派回中国工作。临行前,车子、家具都处理掉了,唯独这个最大的家伙卖不掉,除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去,虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元,但也无可奈何。

有人说,对不明真相的中国人来说,与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕,不如说是一口看不见底的深井。

 

 

 

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