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美国买卖房屋交易流程

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美国的房地产市场主要依靠各种“代理”(经纪人)和第三方公司来运作的,不同的角色各司其职。其具体的交易步骤如下:

 

1。找地产经纪看房子。

2。找到意中的房子,通过经纪人跟卖家议价。

加州例外。加州是按照卖家经纪指定的统一时间接受各买家经纪递交的买家还价。

纽约地区:通常买家经纪会要求买家签一份还价单,称为临时合同。买家一般付$500按金表示购买诚意。签署正式合同时会在成交价格中减除该诚意金。

3。经纪人协助传递买卖双方的价格谈判的意见直到达成双方同意的价格。

4。价格议好后。买家通常请工程师前往验屋看看房屋是否有结构性问题或白蚁问题。如果有白蚁,通常卖家要灭白蚁并在规定时间内向买家提供无白蚁保证书。如果有结构问题,买家可以拒绝交易或者杀价重新讨论价格。

5。卖家经纪草拟买卖合约交给买方签名。签署正式合同时要付按金一般是成交价的百分之十。加州是百分之三。如果因为买家违反合同而最后不能过户,卖家有权留下该按金以补偿时间上的损失。

纽约地区:凡签署地产买卖合约及经刅过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款,则贷款银行也派律师参与过户手续。除纽约外,其它大部分州都不要律师经办。

 

6.合同签署. 有两种形式。一是会议形式。买卖双方及经纪人(在纽约还有双方律师)在约定时间以会议形式坐下签署合同。二是非会议形通过信函,传真等方法将合同送至买家经纪或律师由买方签完再送回卖家经纪或律师处由卖家签署。

7。如果要贷款,买家凭双方签署好的合同寻找贷款银行办贷款手续。一般合同允许45至60天贷款。如果在规定期间内拿不到贷款,合同自动失效。卖家要退回按金。如果银行批准了贷款而买家改变了主意,则卖家不退回按金。

8。一份合同副本交给产权公司调查该屋产权是否有问题。例如:法律诉讼, 违规违建,债务,抵押权等。如果发现有问题,产权公司会要求卖家在指定时间内更正或收取一定额的押金代更正好后再退回卖家。

9。以上各项工作做好后,买卖双方经纪或律师,银行代表和产权公司会约定过户时间及形式。形式的选择与合同的方法一样。过户时各方签署好过户的法律文件。全数金额交给卖家。卖家将锁匙交给买家。整个交易到此完成。

综上,美国政府对于房地产的管理就是建立规则、管理从业人员资格、维护公共数据库这几件事来实现的。对于日常的具体经济活动,除非有人违规要处罚,否则他们一般是不插手的,市场处于有序的自治状态。

 

 

 

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