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合资购房评估风险再出手 最好不要现金交易

来源:http://news.dichan.sina.com.cn/2012/12/06/611173.html作者:北美购房网时间:2015/11/26

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出资人付款买房时最好通过银行进行划款

尽量避免现金交易,最好将房款直接划转给开发商完善购房协议

针对合资购房的问题,中央民族大学法学博士王峰律师表示,这种现象的出现有一定的合理性,但从法律上讲,其本身却是风险大于机遇。

房产证上没有记载的出资人利益无法得到保障

在真实购房行为发生后,我们常常看到由于这样那样的原因,有些出资人没有把自己的姓名“落在”房产证上,比如合资人受限购政策影响,没有买房资格;情侣或夫妻一方对另一方过于信任;共同出资人法律意识淡薄、考虑不是很周全等。在王峰律师看来,如果一些合资购房者没有在房产证上记载为共有人,那么其根本利益将无法得到切实保障。

据王峰律师介绍,按照物权法定的原则,我国不动产的设立需要进行产权登记。房子的归属在法律上只看房产证上的记载。也就是说,房子登记在谁的名下,房子就是谁的。如果房产证上只登记了一个人的名字,那么其他合资人,纵使是有完备的合资购房协议,也不能对抗房产证,不能改变房屋的产权归属,严格意义上,他们并不是该房屋的共有人。

房产证上记载为共有人也有隐患

对于普通的合资购房者而言,是不是只要将自己的名字记载在房产证上,就意味着“万事大吉”呢?王峰律师认为,由于多方出资购房的情况比较复杂,即便如此,这其中也包含诸多隐患。

首先,从合资人之间关系亲疏冷热方面来讲,随着时间的推移,合资人之间的关系会不断发生变化。合资人在购房之初,多数关系比较密切,比如是情侣、朋友等等。但这些关系本身并不是非常稳固,一旦感情出现裂痕,必然会影响房屋的处置。同样,也可能因为对房屋的不同处置意见而意见相左、产生矛盾,造成恋人、朋友之间反目成仇。

其次,从权利实现方面来看,纵使是合资人登记为房屋共有人,但这也只是形式上的共有人,合资人的权利也不一定能够真正实现。据王峰律师介绍,根据《物权法》第九十七条的规定,处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。当合资人对房屋的出租、出卖等房屋的流转发生争议时,可能会出现不能实现出租、出卖的目的,即便能够完成出租、出卖,占有份额小的共有人的利益也有可能被牺牲掉,很难得到保障。“做个不太恰当的比喻,份额小的合资购房人,就像是公司里的小股东。很多时候,小股东会被控股股东所‘绑架’。公司中小股东的利益该如何保护,这是一个很大的挑战,同样,份额小的合资购房人的利益保护一样也很困难。一些合资购房人名义上是共有人,但实际上并不能分享因共有房屋所产生的收益。”王峰律师说道。

再次,从房屋共有人增加和变更的角度来讲,一是如果部分合资购房人已婚,这实际上增加了房屋共有人。“按照《婚姻法》的规定,虽然房产证上只是登记了一个购房人的名字,但其妻子或丈夫也成为该房屋的共有人之一。如果涉及合资购房人离婚,那么合资购房人所占的房屋份额就会被视为夫妻共同财产,就会面临着财产分割的情况。”王峰律师说道。二是部分合资购房人可以将自己所有的份额进行赠与,也可以对其设立遗嘱,若没有遗嘱可以进行法定继承。赠与和继承的行为,不仅会改变共有人、增加共有人的数量,而且还会使房屋的产权处于不确定的状态。

此外,部分合资购房人如涉及诉讼,其所有的份额可能因为法院的保全、执行措施而被查封,这就会导致整个房屋在此期间不能再进行流转。“总之,合资购房人人数越多,各共有人对房屋的意见就越难统一,涉及的风险就越大。”王峰律师谈道。

合资购房者须增强证据意识

从王峰律师的分析中可以看到,不管合资人将不将其名字写在房产证上,都要面对很多潜在的风险。那么合资人到底该如何保护自己的权益?王峰律师认为,合资购房人应努力保留好相关证据。“大家都知道一句话,打官司就是打证据。如果已经完成了合资购房,为了防患于未然,就要增强证据意识。”王峰律师说道。

可以说,在合资购房产生的争议中,最重要的问题就是确定各合资购房人的出资额。王峰律师建议合资人若要明确出资额,就要尽量做到以下几点:一是合资人在付款买房时,最好通过银行进行划款,尽量避免现金交易,并将银行转账的凭单妥善保存。二是合资购房者最好将房款直接划转给开发商或其他卖房人。尽量不要将款项汇给其他合资买房人,这样便可明确合资购房人出资确实是用于购买房屋,而非其他债权债务关系。三是完善购房协议,明确约定合资购房人的权利与义务,同时约定好房屋出租、出卖的决议程序以及利益分享机制。

王峰律师认为,合资购房就像是一朵有刺的玫瑰,虽其外表美丽,但是风险重重,对于一般购房者而言,“只可远观而不可亵玩”。

 

 

 

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