注意：

一. 本文提到各银行住宅贷款政策以介绍为主，具体流程请咨询北美购房网，各银行拥有最终解释权

二. 贷款利率实时变动，本文数据仅作参考

说起中国人在美国买房，大家第一时间想到的可能是“全现金”、“土豪”、“豪宅”这些词；然而，近年来随着海外置业的透明度增加，美国为中国公民发放十年有效短期旅游和商务签证等，越来越多的中产阶级也加入了美国买房大部队。这类买房者有支付首付的能力，也能满足美国当地银行为外国购房者贷款的条件；同时，利率相较国内十分有优势，目前为30年固定4.5%左右。

1. 贷款流程简要分析

持有B1/B2签证（其他类型签证请咨询北美购房网）的中国投资者可以在美国申请住宅按揭贷款，过程与国内房贷申请流程类似，大致步骤有：

①提交贷款申请

②贷款机构对申请人进行审核

③获得贷款机构的预先批准或者符合贷款条件确认信（Pre-approvalor Pre-Qualification Letter）

④贷款机构对房屋进行估值审核

⑤获得贷款，结算手续费等

2. 美国主流银行对外国人提供住宅贷款比较

3. 贷款基本要求

无论投资者在哪家银行贷款，以下这些材料是必须准备的

① 首付款需在购房者名下存至少2个月以上，并能提供英文版月结单（推荐存在美国或者香港）

② 收入证明与在职证明，

• 提供公司名字、地址、电话、及出具证明人的联系方式（该证明需有公司信头）

• 过去2年的收入

• 现在的月收入

• 工作职位

• 工作状态（正式员工并且会继续在公司工作）

③ 护照和签证复印件

在美国申请住宅贷款，将材料准备齐全之后会送由部门专门的underwriter进行审批，所以每一个贷款案例其实都是因人而异的，underwriter凭借他本身的经验来决定贷款人是否符合贷款需求。下面，我们为大家分享几个贷款失败的案例，希望能帮助未来的申请者成功申请贷款。

4. 贷款失败案例分析

×未满足房屋用途

案例一：客户王先生在国泰银行提交了相关文件，并获得Pre-Qualification Letter。王先生看中的是一个新建小区，小区HOA（业主委员会）规定，第一年所有房屋必须是owner-occupied（房主自住，不能出租）。然而，国泰银行提供的按揭贷款性质是投资房屋，因此在购房性质上必须写明是非自主，这和HOA的规定有所冲突，贷款失败。好在王先生看中的房屋要8个月后才能建成，并且他的贷款申请材料齐全，在北美购房网的帮助下，王先生在汇丰银行拿到了Pre-Approval Letter。

案例二：客户张女士来美国进行访学，刚来的3个月她租住在当地的一个公寓内。在了解当地房地产市场后，张女士决定购置一套别墅，用于投资。她在国泰银行获得Pre-Qualification Letter，首付款已在美国银行账户存满2个月，并且已经进入购房合同环节。然而，银行underwriter发现张女士提供的2个月银行月结单上有房租、水电费、及美国当地生活开支；并且张女士名下在美国没有其他住宅房产。Underwriter怀疑张女士会将此房用作自住，而不是用作投资，拒绝了张女士的贷款申请。

×无法解释资金来源

在前文，我们提到客户的首付必须在购房者名下存满2个月，因为如果美国当地银行如果能看到2个月的月结单，就不会追究这笔资金的来源。

案例三：客户马先生在3月份来到西雅图考察，他发现西雅图房价增速迅猛，因此自己也想买一套住宅进行投资。马先生的首付资金在中国账户下已经有2个月的流水月结单，并且在国内有3个信用账户以及工作证明，因此富国银行受理了马先生的贷款申请。

马先生有一笔首付来自国内股票账户。富国银行要求马先生提供股票账户最近2个月的月结单以证明资金来源。然而，令人意想不到的是，马先生将股票全部抛售用作买房后就关闭了股票账户，因此再也无法从网上获取月结单。如果要获取月结单必须本人去该券商营业部申请，而马先生本人尚在美国，无法亲自前去。由于无法解释该笔资金来源，马先生贷款失败。

案例四：关先生就读于华盛顿大学，大学附近公寓租金颇高，他的母亲想以关先生的名义为他在大学附近买一套公寓。关先生已在美国当地汇丰银行开户，首付款从中国国内汇入，在我们的经纪人带他看房时，首付款已经存满2月，关先生获得由汇丰银行出具的Pre-Approval Letter。

然而，关先生因国内同学借钱，临时从该账户支出了3万美元。尽管他的同学在最后交房付尾款之前从国内汇回3万美元，但是关先生需要重新解释这3万美元的来源，即使这笔钱就是出自他自己的账户。最终，凭借关先生的汇出记录，以及国内同学提供的借条证明这笔钱是出自关先生，但是这个过程花了额外2周时间，过户被迫延长。

北美购房网投资总监介绍，目前是美国住宅交易高峰，每个underwriter手上都有成堆的贷款申请需要处理。中国人购房地点往往是全美最火热的几个城市之一，因此那些地区银行的underwriter更是忙不过来，所以一些细节问题可能就导致underwriter否决客户的贷款申请。为了确保贷款顺利进行，我们建议客户在美国开账户后将首付款存满2个月，在此期间账户内确保没有开支与收入。这样能把所有事情都简单化，降低贷款被拒绝的概率。

北美购房网一直关注美国当地银行的对外国人的住宅贷款政策，很多购房者在我们的帮助下成功获得了贷款，买到了未来家园。我们也定期与各大银行的专家进行讲座交流，随时掌握第一手信息。如果您对贷款流程有疑问或者正在考虑申请，可以咨询我们在中国和美国的团队。

中国咨询热线：400 668 9628

美国咨询热线：855 445 8674（中文）| 855 445 8675（英文）

国泰银行西雅图分行经理Allison为客户及经纪人介绍贷款信息：

富国银行贷款专家Wendy为经纪人介绍贷款流程：