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资深分析师剖析美国房产市场

来源:http://www.juwai.com/news/105075.htm作者:北美购房网时间:2015/11/14

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大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法,也适用于大多数投资性房产类型。但是在如纽约和旧金山这样的高房价城市,这种方法就不顶用了,因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

在这些市场,租金收益率一般都很低,并不能让那些追求高月收的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力,那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。在这种情况下,投资者需要一个不同的工具或方法。

收入估算单 (the income estimation models ) 样例:

如何买到升值潜力大的房产?(注:收入估算单,是经纪人或是律师在投资者正式购买房产前为买家制作的投资预算表。但最终投资与否还需经过多层考虑)
  • 升值计算与市场价值

在曼哈顿附近,投资者有2句耳熟能详的话:“投资曼哈顿房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。但问题是,投资者和经纪人通常不知道什么工具才能算出升值潜力。购买纽约房产的投资者如何知道他们买的房子是否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比,哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈,因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

而那些教人们如何投资房产的“大师”们说的那些“投资者应该只专注于房地产的现金收益就好,因为升值估算只是一种投机”诸如此类的话,更会让这个问题越来越糟。

作为房地产市场分析师,我同意升值估算是一种投机的说法。未来房地产价格以及未来一切的价格,包括股票和债券,都无法分毫不差的准确预测。不过,即使不能准确的预测未来,而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

另一句最常见的说法是:“投资者赚钱,要从在买进的那一刻算起”。意思是,必须以极大的折扣买入,才能算是有利可图的交易,因为此刻卖出的价格就是市场价值。

我不同意这个说话。在当今世界,信息被广泛的使用和传播让人很难淘到便宜货。很多人买进卖出的价格虽然都按市场价格计算,但仍能盈利。在金融界中,股票买卖都是以市场价计算,投资者也能大赚一笔,不需要费尽心思去淘那些被低估的便宜货。

  • 在高房价城市投资升值空间是关键

我举一个我朋友的例子。2012年,她想在布鲁克林买一套$110万的公寓,。通过收入估计单,她对这套房子进行投资收益预算,发现租金收益仅为3.5%,因此她决定不买。两年之后,该公寓估价为190万美元,升值了72%!哪里出错了?为什么她就这样错失了一个好买卖?原因是她使用了错误的工具,没有真的意识到纽约房产最重要的特性:升值空间。

目前,我在一家名为分析资本(Analytic Capital) 公司工作,我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。因此,它值得我一直关注。跟金融分析师一样,我使用基本分析加上定量分析一起估计未来的目标价。我开发出一些金融模型作为工具来帮助自己航行于这个大多数人选择回避或忽视的领域。不过,估计房产未来价值升值的空间都是需要花费很多的时间和工作。它涉及研究和分析,是一门艺术和科学的综合体。要做出正确的判断,还必须理解这些数字背后的基本原理以及升值背后的动因。

特别是在高房价的纽约和旧金山等城市,投资者必须使用正确的导航工具给自己引导毫不知情,不做研究,只是基于希望和毫无根据的意见或猜测就去购买房产那不是投资,那是纯投机! 不幸的是,大多数投资者和券商没有正确做功课或者没有能力这样做。但对于投资者来说,估计升值潜力是不容忽视的。否则,投资者就只能买便宜货,才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了,特别是像纽约这样竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议,使用正确的工具,做好研究功课,就将更有可能成功。

此外,我真的不赞同购买低于市场价的便宜货才是能在房地产市场赚钱的唯一途径的这一说法。如果我的朋友买了那间布鲁克林的公寓,并决定现在出售,那么她就取得了72%的可观毛利,完全不需要购买任何的折价房。

 

 

 

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