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北美购房教你如何签订正式购房合同

来源:http://china.findlaw.cn/hetongfa/hetongdongtai/175479.html作者:北美购房网时间:2015/11/11

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 签完认购书后,按下来就是签订正式的购房合同,在拟定的时间、地点,购房者备齐所有凭证,与开发商或代理商正式签订购房合同。 购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

  二者区别在于:预售合同在商品房预售时采用,房屋竣 工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理过户手 续。商品房出售合同适用于商品房现居(验收合格取得记地 产权证的商品房)销售。

  因此,如果现在签的是预售合同,交房时不再签出售合 同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在 1997 年 5 月 31 日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时 签订出售合同,方能办理证户手续。

  购房合同的主要内容包括以下几方面。

  1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等。

  2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等。

  3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。

  4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等。

  5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等。

  6、产权登记和物业管理的约定。

  7、保修责任。

  8、乙方使用权限。

  9、双方认定的争议仲裁机构。

  10、违约赔偿责任。

  11 其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

  在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题。

  第一,购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;

  文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、 责任要明确人,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律 师楼,而应是项目产项批准文件的投资建设单位,也不能以 上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人是法人代 表本人,或公司章程上授权的主要负责人。

  第二,合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。

  标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号××楼层×× 房。房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如在建筑面积上,还要标明使用率。

  第三,房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体。

  如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什 么程度。

  第四,其他如付款方式、产权保证等都应详细不、小人村加以说明。

  同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办 法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整 体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

  第五,违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。

  一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购收后, 购房者不买房或要求换房,开发商不按期交房;面积变动超 过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位; 产权过户手续不全或不能按期办理。

  出售合同特别注意以下几点。

  第一,有关房屋面积的条款。

  购房者在签订购买现房合同时大此条款中要求写明建筑面积,建筑面积含共用面积的 组成部分及 平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面 积的比例;另外,所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

  第二,善于价格、收费、付款额等方面的条款。

  在一般合同中,价格条款应是比较明确的,每平方米多少元钱,发 展产要求购房者付出的各种款项、税费、购房者都可要求售 房方出示有关的规定和证明文件,对于一些不合理的、缺少 依据的收费,如发展商聘靖律师的费用、委托中介费、银行 手续费等。购房者有权拒付。

  第三,在合同中,有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。屠在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

  如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、 等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等级等等。上下内外质量要求都应涉及 到。同时,合同中还可以规定房屋的保持期、附属设备保质 期等。

  第四,售后物业管理的条款,这也是购房人在签合同时忽略的内容,目前国内对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任确实不好界定,但购房人还是中以从以下几个方面进行把握。

  如:业主对物业管理 公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管 理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。具体的说就 是业主选择委托物为管理公司,明确物业管理公司的职责,保证入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用电话、 邮政、通讯等服务到位,并按规定收取物业管理费。

  一般来说,签订合同最好委托专业人士办理(如律师、 经纪人等),由他们负责起草协议,审看税费细表、按揭方式、审查付款情况,制定签约付款进程表等文件,以尽可能保证 合同的公平与完备,防患于未然。

 

 

 

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