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资金有限, 这样也能投资好社区

来源:作者:北美购房网时间:2017/2/21

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2017开春的美国房市增长势头依然强劲,随着库存不断缩水,好社区的房子一经上市变收到10个以上的出价早已不是什么新鲜事。究竟如何才能冲出重围,另辟蹊径呢?法拍屋也许是个不错的选择。

什么是法拍屋

法拍屋是指由于屋主无力偿还贷款、继续履行合约,贷款机构强制拿回房屋产权,并以拍卖的形式收回资金。如果业主一个月未缴贷款,将收到贷款机构寄出催款通知。如果之后的3-6个月(宽限期)内还未能还清,那么其地产将会成为法拍屋。事实上,业主拖欠时间越长,还款难度越大,因为过期 10-15天后,贷款机构就会开始累加滞纳金,导致贷款金额越滚越大。

走进法拍屋

美国每个州对法拍屋都一套自己的法律,涵盖了贷款机构公开拍卖地产的通知、业主如何尽快还上贷款并防止地产被法拍的方法、以及拍卖的整个流程。

美国共有22个州 (如:佛罗里达、伊利诺伊和纽约) 的房屋需要先经过司法程序,意味着贷款机构必须在法庭上证明业主确实无力偿还贷。一旦事实被法官认定,县级司法长官将拍卖地产至最高价,然后偿还贷款机构,或者贷款机构直接拥有该地产,并通过传统销售手段将资金收回。根据美国抵押贷款银行协会的数据,业主从拖欠第一笔贷款到房屋最终被出售,耗时480-700 天不等。

剩下的28个州(如亚利桑那、加州、乔治亚和德州) 的房屋则无需通过司法程序,法拍屋的流程也加快速,除非业主起诉贷款公司的事情发生。大多数情况下,为了避免业主走到房屋被拍卖这一步,贷款机构都会事先提供业主“还款调整计划” (Special Loan Forbearance),保住业主的房屋所有权。

常见误区

误区一: 投资靠运气

法拍屋看起来像是凭运气捡漏,但实际上对专业度的要求极高。投资者既要关注国家宏观经济形势、了解本地市场趋势,又要通过积攒的人脉和资源深入调查所投地产,以免捡到烫手的山芋。那些法拍屋市场的成功人士要么交了不少“学费”才总结出策略,要么直接找到当地人脉广、资源丰富的房地产经纪公司,请专业人士指点迷津。

误区二: 先抢了再说

由于法拍屋的要价大大低于地产的实际价值,一些抱着捡便宜心态的投资者常常还未想好如何降低风险就盲目“进场”,钱付过后才开始后悔。实际上,巨大差价带来的诱人利润并不应该是左右购买的关键,投资者还应考虑该地产是否具备维修或再开发潜力、自己能否承担随之而来的额外开销(如: 贷款、税费、保险、维护)等因素。真正的法拍屋投资者往往拥有多处地产,形成了多种类的投资组合,即便任一地产出现问题,其总收益也不会大大缩水。

误区三: 不愁卖不掉

未想好抛售策略就盲目购入是法拍屋新手最常犯的错误。很多人有这样的误解,认为房源充足时才该下手。但事实上,普通房源和法拍屋数量的明显增加往往预示着市场存在着某种隐患使人们不愿意继续或难以还贷。原因可能是失业率增加或基础建设老化导致该地区受欢迎程度下降,但无论怎样,供应量增加都会对需求产生负面影响,也就是说,地产在买方市场较难脱手,利润也会缩水。

购买流程 

1) 确定预算、将资金转移至香港或美国。

2) 找到擅长法拍屋的房地产经纪人。鉴于法拍屋的性质,一般全程只有一个经纪人参与。

3) 在经纪人的帮助下选择最有投资价值的法拍屋。建议规避在市面上逗留时间过长的法拍屋,这样的地产要么要价过高,要么房屋本身存在严重缺陷。

4) 如非现金购买,开始申请银行贷款。通常卖家在接受买家出价前,需要其提供 “贷款预批信” (Pre-Approval Letter)。

5) 提交出价。出价时,请将修缮/再开发费用考虑在内。

6) 卖家接受后,买家雇佣有执照的验屋师。法拍屋一般按“现状”出售,可能存在投资者看不到的问题,因此建议不要冲动抢房而放弃验屋。

7) 如果屋检顺利,买卖双方签署购买合同,买家支付定金。

在售法拍屋实例

大西雅图地区|贝尔维尤市|独栋别墅

详情: 4卧加2.5卫,建筑面积1560平方尺,占地面积0.2英亩

建筑年代: 1985年

根据金县政府2017年的评估,该房产建筑材料良好,现状良好,地基情况一般。

2017年1月贝尔维尤市政对该房产的估值为$76.1万。虽然该地产的拍卖起价为$60万,但预计最终成交价会在$76万左右。Somerset是贝尔维尤市最贵、学区最好的社区之一,其平均房价为$100万。在过去的5年中,这里的房价上涨迅猛,涨幅达57.7%。

注: 根据目前政府提供的数据,该房产并没有明显问题,但我们仍建议您一定要在完成屋检后再和卖家(原买家的贷款机构)签订购买协议,降低投资风险。

总结

近些年,法拍屋这种小众投资方式逐渐走进了人们的视线,成为了地产圈炙手可热的话题。 当我们感慨某个买家捡到了个大便宜的同时,也要意识到高回报背后的高风险。真正的投资者靠的不是运气,而是对趋势灵敏的把握、对市场精准的判断、对地产深入的调查、和对抛售完善的考量。如果您想省去“试错”浪费的时间和金钱,如果您渴望站在专业投资团队的肩膀上驰骋法拍屋市场,那就赶紧联系我们吧!

 

 

 

 

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