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实用贴:贷款买房,月供计算方法!

来源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_67e9fa1f0100m67s.html作者:北美购房网时间:2015/11/9

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最近,根据一项调查显示,"房价"这个词是白领阶层最关注的词之一. 
大家都在辛苦的为了买房子,并且大部分的人努力的目标却是一个更加痛苦的阶段,那就是"房奴". 
以前不做房产,不知道.现在做了房产之后,我觉得,还是租房子比较划的来,活的要潇洒多了.哈哈哈. 
以上是废话,发发牢骚而已.进入正题,现在按揭买房的人这么多,但是并没有多少人了解按揭贷款买房中的各项政策以及计算的方法. 
今天我稍微整理了一下自己最近收集的资料,跟大家分享. 
  
一.关于贷款的政策. 
政策很多,但是我主要跟大家讲一些较常见的情况. 
1.首先是,贷款额度的问题,个人第一套房子,可以贷款房子总价的70%,也就是首付总价的30%. 
   如果是二手的房子,交易之中是要产生税的,综合税,个人所得税,评估费,等等. 
   本来这些税是由二手房交易的双方来承担的,(政府是希望这样的.) 
    但是现在二手房交易的市场中,存在着这样的潜规则,所有的税,均是由买方承担的,一套200万的房子,买房要上交的税收及各项费用,将近20多  万,    并且这个是要在首付的时候付清的.也就是说,举个例子,你买一套200W的二手房子,本来首付为200*30%=60万,但是你要一次性拿出60+20(税)=80万以上.这个是要大家在买二手房的时候注意的问题. 
   个人的第二套房子,贷款的额度为60%.也就是首付要达到40%. 
这里有一点要提醒一下,85年以前造的房子,是无法申请到贷款的.在买老房子的时候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必须要一次性付40W,没有任何贷款的可能. 
二,贷款年利率问题. 
2008年最新的贷款年利率如下: 
种类项目 
年利率(%) 
 一、短期贷款  
六个月以内(含六个月)6.57 
六个月至一年(含一年)7.47 
 二、中长期贷款  
一至三年(含三年)7.56 
三至五年(含五年)7.74 
五年以上7.83 
 三、贴 现  
贴现以再贴现利率为下限加点确定 

以上国家颁布的年利率标准,一般银行现在都会给客户一定的优惠,优惠的极限为:年利率下浮15%,例如,20年的按揭贷款,也就是5年以上的年利率为:7.83%,银行可以给按你6.65%的利率来算. 
这个大家有个数就可以了,一般的银行会主动提供,如果他们没有说,你可以问一下,是否已经下浮15%. 
三,月供的类型和计算方法. 
  
月供的类型有两种: 等额本金还款方式 和 等额本息还款方式 . 
首先说明一下,偿还贷款所包含的东西. 
贷款偿还总额=贷款本金+贷款利息,这个相信大家都没有问题,就是所谓的连本带利! 
下面解释一下这两种情况: 
        等额本金,通俗的说,就是每月归还等额的本金+加上当月的利息.也就是说,把你贷款本金的总数,平分成一定的等份.份数就是你贷款的年限中的月份数.例如,你贷了20W,分20年还,那么每月的等额本金为:20万/20年*12月.这样每月的等额本金已经搞清楚了.然后就是每月的利息的问题,在等额本金这种方式中,每月的利息是不同的.因为月利息=当月剩余的本金*月利率.随着你每个月偿还掉一定的本金,每月剩余本金就回越来越少,所以产生的利息也会越来越少. 
等额本金月供=每月等额本金+当月利息=每月等额本金+(当月剩余的本金*月利率) 
*其中"月利率=年利率/12" 
因此,等额本金这种偿还方式,每个月交的钱是不一样的,起初的几个月会比较高,越后面越少.直到最后一个月本金为0,利息也为0. 
         等额本息,通俗的说,就是每月偿还的本金+利息是一样的.也就是每个月偿还的数目是一样的.这个东西的计算方法就相对复杂了. 
我这里只是为大家提供一个计算公式,有兴趣的朋友可以去演算一下. 
  
A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]}(n为指数) 
A:每月供款 
P:供款总金额 
i: 月利率(年利/12) 
n:供款总月数(年×12) 
例:购50万元的房子,首期三成交15万.供35万元20年,假设(注意要根据各银行的实际利率套用)年利率I=6.65%,(i=6.65%/12=0.55%) 
月供款A=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元) 

 

 

 

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