1. 什么是工业地产？

工业地产(Industrial Property)是商业地产的一种, 主要指与制造业相关的工厂、仓库和组装厂。

2. 2016 美国工业地产回顾

刚刚迈入2016年时，基于经济大环境的不确定性和先前工业大规模的扩张，人们曾一度认为美国工业地产将会进入一个缓慢增长时期。然而，事实并非如此。作为过去十年来租赁需求最强劲的一年，工业地产在2016年创造了许多里程碑式的纪录，例如: 净吸收率连续26个季度为正(市场供小于求, 见图一) ；可销售或租赁地产达15年新低；租金连续5年上涨至$6.06每平方英尺，超过上一周期最高值(见图二)等等。

图一：工业地产供求关系趋势

图二：工业地产租金增长趋势

从资本市场的角度来看，创纪录的售价和普遍的低资产回报率(Cap Rate) 说明了当前美国工业地产市场具有低风险、高保值的特点。对于租客来讲，工业地产的租金会居高不下并且增长率与过去两年持平；对于投资者来讲，低资产回报率和高售价这两大数据则反映了工业地产市场目前极好的稳定性。

3. 市场供小于求

由于新物流设施的引入和新项目开发的速度减慢，工业地产的库存虽有小幅提升，但仍低于市场需求。自2010年起，美国工业地产的需求就远远大于供应量。不论是政府为开发商提供的利好政策还是逐年攀升的租金市场，美国的工业市场都呈现整体复苏态势。

一般来讲，工业地产的所有者承担市场的主要风险。如果制造业需求低于预期且大幅下滑或国民经济遭受不可控因素的影响，骤然增加的空置厂房将会对制造业造成冲击。好在目前美国主要城市工业地产的空置率维持在历史最低水平(低空置率说明市场稳定、风险小、地产保值能力强)，即便真的发生上述情况，也不会对美国制造业造成重挫。像Los Angeles 和Oakland这样空置率低于2%的城市，空余的厂房数量增加恰恰可以缓解当地紧张的供求关系，防止地产的买入价或出租价过高，有助于市场健康发展(见图三)。

图三: 美国主要城市工业地产空置率一览

4. 十大工业地产领先都会区

去年，美国近60%的工业地产交易发生在图四中的十大都会区。其中, 三个地区经历了较大的下滑，Los Angeles (下降25.1%), New York (下降32.5%), Chicago (下降59.2%), 而San Francisco 和Miami/South Florida的交易量却上升5％。2016年工业地产的总回报率为12.5%，为五大地产类型之首。由于不同地区的回报率有很大差异，年增长率超过15%的七大市场分别为: Seattle, Portland, Oakland, Charlotte, San Diego, Los Angles 和Orlando。

图四

5. 2017 工业地产还能走多远？

新政府上台带给美国经济的短期不确定性势必会使一些市场观察员对“工业地产还有多少增长空间” 产生质疑。然而，基于经济周期和产业结构对美国工业地产的正向影响，我们对2017年的市场走势持乐观态度。

从经济周期的角度看，全球经济下滑和英国托欧对美国经济形势造成的危机早已不复存在。多亏了稳定的客户需求、消费者信心指数和家庭开销，传统零售商、分销商以及电子商务企业并没有受到去年年初美国贸易和制造业下滑的冲击。即便库存处在不足状态，工业地产的需求依然稳健。从产业结构角度来看，新兴科技不断改变着货物的转运和管理，特别是电子商务大规模的应用使得制造业企业不得不改变其物流策略以应对新型服务的需求。

预计未来五年，美国网上销售业绩将以每年9.3%的速度攀升，并在2020年达到$5230亿。对于工业地产市场来讲，这样的增长率预示着巨大的发展空间和商业机遇。一般来讲，网上经销商所需的库房面积是传统经销商的三倍，并且销售额每增加$10亿，电商就需要约100万平方英尺(约9.29万平方米)的分销场地。预计到2020年，美国网上销售将会带动4000万平房英尺(约371万平方米)工业地产的需求。

结语

2017年是充满未知的一年，同时也是蕴藏大量机遇的一年。如果聪明的您也看到了美国商业地产的巨大潜力，如果您也渴望优化资产配置，摆脱国内经济低迷的窘境，那就赶快联系我们吧！