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项目介绍Brief Introduction

美国EB5乡村项目-加州猛犸湖景致度假公寓

项目概要

  • 项目名称加州猛犸湖景致度假公寓
    Viewpoint Mammoth Condo Development
  • 项目地点6060 Minaret Road, Mammoth Lakes, California 93546
    已获得开发许可,符合乡村预留签证通道
  • 开发商&建商6060 Minaret LLC
  • 开工日期2024年第一季
  • 完工日期2026年第四季内
  • 总开发预算1.17亿美元

项目亮点

  • 1项目位于美国加利福利亚州东部莫诺县的猛犸湖度假区核心地段,紧邻当地知名度假村The Village,与缆车中心仅一街之隔,实现了“滑进滑出”,与雪场无缝对接。
  • 2猛犸湖滑雪度假区拥有得天独厚的地理位置,当地四季美景,据官方统计,年均游客量为280万人次,冬季接待游客超过130万人次,夏季超过150万人次,全年无休。
  • 3项目总占地2.6英亩,交通非常便利,毗邻加州203公路,距离猛犸湖机场仅10分钟车程
  • 4项目计划建造5栋独立但相连的高级公寓楼,含118个单位,其房型的设计理念来自于高端酒店,这样的创新将很好的匹配目前的市场需求。房型设计有1房、2房和3房可选。127个地下停车位以及14个户外停车位。
  • 5项目预计2024年第一季度开工,同年第四季度开始预售,计划2026年完工。

项目优势

  • 1项目符合新法案Rural乡村项目预留签证通道,这意味着投资人的无排期确定性。
  • 2投资人资金已有不动产抵押的高级贷款方式进入项目,处于第一还款顺位。本项目由商业地产评估公司CBRE于2023年12月13日完成的建成后价值评估。2026年12月1日建成后,项目地产部分价值为$164,500,000.经过2年稳定运营期后,项目运营价值为$26,200,000。是EB-5高级贷款的6倍!资金安全有保障。
  • 3项目创造总就业为554个,开放39个EB-5投资名额,就业盈余42%。绿卡安全有保障。

资金结构和用途

项目预算

  • 资金来源 金额(美元)占比
  • EB-5高级贷款 3120万美元27%
  • 非EB-5高级贷款 6424万美元55%
  • 企业投入 2136万美元18%
  • 预算总额 1.17亿美元100%

创造就业人数

本项目建成即可创造永久性就业岗位超过554个,按39位投资人,共需要390个就业岗位计算,预计项目建成可创造就业人数,盈余约42%。

EB-5资金退出

5年后,项目已建成并拥有3年运营历史,投资人的EB-5资金为有抵押高级贷款,将由其他商业银行提供的高级贷款顺利替换完成资金退出。

流程时间及费用

时间预估

I-526E 预估批准时间
526E审批周期自递件日起计算12-18个月。
比如2024年3月递件,预计2025年3月-9月间获得批准。
I-485 预估审批时间 (美国境内)
递件日后3-4个月左右获批5年有效期的EAD工卡和回美纸二合一卡 (递交前投资人需满足在美国境内至少90天) 。
拿到工卡日期:比如2024年3月递交,预计2024年6-7月左右拿COMBO卡,以此类推。
获得有条件绿卡日期预估
I-526E,即绿卡资格获批后的6-8个月左右。
假设2024年3月递件,由于乡村项目预留签证通道没有实质排期,预计2025年9月-2026年3月之间拿到有条件绿卡。
递交永久绿卡日期
有条件绿卡获得后满21个月。
假设2024年3月递件,预计在2027年6月-12月之间递交829申请,之后30天左右可获得移民局回执收据(即 2027年7月-2028年1月之间)

费用明细

费用明细 金额及缴纳时间等
押金 1万美元无需证明资金来源,88万投资+管理费到账后全额退回。
投资款 80万美元需证明资金来源,递交526E申请之前,汇入项目专属账户。
发行管理费 8万美元需证明资金来源,递交526E申请之前,汇入指定的收款账户。
律师服务费 2.5万美元无需证明资金来源,直接付给律所账户。
移民局申请费 【I-526E】 4675美元I-526E申请费用按家庭申请计算 【I-485】 约1300美元/人I-485申请费用按每位投资人(含主申请、附属申请按人)计算。 【829申请】 3750美元829申请,主申请每增加一位附属申请,费用增加85美元。 递交申请前付给律师事务所代缴注意:移民局已拟定于2024年4月起对各项申请费用进行大幅提升,估计I-526E申请费会提升到1.1万美金左右。

【资金安全】不动产抵押的商业高级贷款

高级贷款及清偿流程

典型的EB-5项目资本结构中有数个债务/股权层级。处在最安全层级的是“高级”债务,在丧失抵押品赎回权或破产的情况下,“高级”债务的偿还优先于所有其他债权人。为了获得高级贷款,借款人必须向贷款人提供其不动产(抵押或信托契据)中优先记录的担保权益以及其个人财产优先记录的担保权益(UCC备案)。

14年来该项目方成功的秘密就在于历史上首次把EB-5资金进入过去只有银行不动产抵押贷款才具备的法律最优先的顺位,通常叫做第一债权人顺位或高级贷款,绝大多数情况下这个顺位的本金几乎不会因抵押物开发商的破产而受损失。关于高级贷款这个保护功能,以下面两点说明:

  • 1清偿顺位的解释:
    我们把资本结构简单分成三个层级(这也恰是EB-5资金进入项目最主要的三种方式): 高级贷款,夹层贷款,优先股。美国的法律规定,在清偿资产卖出后,所得资金须严格按照先偿还高级贷款欠债,再偿还夹层贷款欠债,之后再偿还优先股投资人欠债,最后还有剩余资金才给回项目原始股东(普通股持有人)的清偿顺序进行欠债偿付。所有EB-5项目遭遇破产清偿都必须按照这一顺序偿付。所以,将EB-5资金放入每个项目的高级贷款是保护EB-5资金最有效,也是最具决定性作用的步骤。
  • 2法庭拍卖怎么确定“起拍价”?
    那么,为什么高级贷款在清偿过程中几乎从来没有损失呢? 在破产程序后期,法庭会强制拍卖破产公司的资产,按固定清偿顺序来偿付各位债权人。资产拍卖前必须要先确定 一个“起拍价”,也就是最低的拍卖接受价。竞拍过程会从“起拍价”开始向高要价,直到没有更高报价为止。请注意,为保护高级贷款的抵押权,一般法庭规定的“起拍价”都是高级贷款的欠款额加少量法庭费用,这是竞拍的初始价,也是最低接受价。竞拍开始后,如有人以任何高于“起拍价”的报价拿下竞拍,买下资产,高级贷款的欠款则一次性100%得到偿付,高级贷款不会有任何损失。如遇极端情况,无人参与竞拍,“起拍价”成为最终的卖价,高级贷款的债权人会支付数额极少的法庭费用,以“起拍价”回收拍卖的资产。这在财务记录上并不产生任何负帐,投资仍然没有损失。当然,如果当初放贷时执行信贷风控,按照资产估值的一个保守比例来确定贷款额,未来高级贷款的借贷机构再寻找机会出售资产,仍然大概率会产生净盈利,贷款本金不会产生损失。这个“起拍价”的确定方式确保了高级贷款在破产清偿过程中得到最大的保护,几乎不会面对任何损失。

据著名的美国商业不动产指数分析公司Green Street绿街研究所的统计,近100年来,美国商业不动产最大跌幅发生在2009年6月份,达到38.8%,依照这个历史记录,该项目方所有项目的高级贷款数额占整个项目的开发总成本通常都在40%或更低,因此该项目的高级贷款具有最大的安全基础。

【绿卡安全】 建筑资金监管

绿卡风险

绿卡风险是指在整个EB-5的申请审批过程中,移民局拒绝申请人移民申请的风险。决定性的环节并不是I-526E(外国企业家移民申请)或者I-485(调整身份申请)的审核批准段,而是最后的I-829(解除有条件绿卡的条件)的审批阶段。根据投资移民行业协会IIUSA对移民局历史数据的分析,导致I-829审批被拒主要有如下四个方面原因:

  • 申请人投资的项目就业不到位;
  • 项目操作过程中发生了偏离原商业计划书的“实质性变化”;
  • 资金未能保证始终处于风险(risk)状态下;
  • 申请人在有提交绿卡阶段在美违法或仍处于未完结的法律纠纷中。

导致I-829审批被拒的主要原因里,“就业不到位”是占比最多的,影响了几乎2/3的申请结果。有64.67%的I-829申请被拒绝是因为移民局认定相关项目并没有创造出足够的就业。因此,绿卡申请的头号风险就是“创造就业不足”。而造成项目“创造就业不足”又主要有两个方面原因:

  • 1 所采用的就业类型来自于经营+建筑就业的总数,而不仅仅是建筑就业数。
    经营创造的就业难度远大于建筑创造的就业,简单理解,前者是需要项目持续性赚钱才能产生足够数量的就业(雇佣人),而后者,只需要花钱(建筑资金)完成项目的建筑,对应产生的就业数就稳稳保证了,没有任何维持的需要。
    市面上大部分EB-5项目重点宣传的“就业盈余”,来自于项目创造就业的总数(建筑+经营)与投资人总数所计算的实际需要就业人数的比例,往往强调前者远远多于后者,因此在就业完成方面没有风险。这种宣传遮盖了不同就业类型中间的实现和维持难度,有很强的误导性。
  • 2 “建筑资金被挪用或滥用”,即原有的用于建筑完工的资金被用到了其他非建筑的部分或者重复使用等。
    而能100%确保转款专用,只能通过聘请独立的第三方建筑资金监管公司才能实现。
    该项目方在保证投资人绿卡获得的操作上,正是通过仅使用建筑就业人数,以及聘请建筑行业内领先的第三方建筑完工监管公司来对建筑资金的使用做完全的监管,将投资人获得永久绿卡的风险降到了零。

第三方建筑监管公司

PARTNER Engineering and Science, Inc创建于2007年,是一家在商业地产行业提供工程、环境、建筑、能源和综合价值评估的领头企业。他们的具体业务范围包括:建筑计划评估和工程、建筑进度风险管理、能源和可持续方案、环境评估、环境健康和安全评估、地理环境、土地和区域研究评估等。

PARTNER总部位于美国东岸新泽西和西岸托伦斯市。超过1300人的专业团队在全球40多个办公室为不同的商业地产项目在建筑以及管理等方面提供服务。

项目方在新政下所有EB5高级贷款项目中,继续使用PARTNER提供的建筑期间风险控制及管理服务,具体包括:
建筑项目计划文件和预算审阅、(建筑贷款完成时)建筑项目计划和预算审定、项目承包商评估、项目进展监测、资金控制和使用管理。
通过PARTNER专业团队的服务,保证EB5投资人的每一分钱都使用在应该花费的地方,并且付给了正确的公司及个人,100%确保专款专用,避免项目资金挪用和乱用,从而确保最终建筑 项目完工以及所产生的就业人数。而这正是保持投资人100%收获绿卡的核心竞争力所在。
PARTNER具体的执行内容包括:审阅建筑期间开发商提供的所有请款申请报告、收集和审阅支持性的文件、现场勘察项目进度、追溯其中有变化的订单、在请款申请通过后,项目款项直接支付给各供货商(而不是承包商)。

EB-5新政下对投资人的利好及具体体现

2022年3月15日,美国国会重启投资移民法案,移民局相继颁布对外国投资人尤其中国大陆出生投资人的众多利好政策。包括:

  • 第一,新政下,投资人投资符合美国乡村地带的项目,可使用的移民visa数量为整体的20%。在旧政策下并无投资人处于这一投资领域,因此十几年前曾经拥有过的EB-5“无排期”黄金投资期再次出现。相对而言,旧政策下最热门的TEA城市高失业区项目,只保留了签证总额的10%。
  • 第二,新政下,已在美国本土的投资人,可以在停留时间满足90天的前提下,在提交526E申请的同时,提交485进行身份的同步调整,在有条件绿卡(临时绿卡)获批之前,提前获得工卡、社安卡以及131旅行卡的批准,获得并享受准绿卡福利。
  • 第三,移民局承诺整体案件审批速度将通过内部工作流程(Internal Cycle Time)的深刻改革,包括扩容、技术革新和人员拓展等方面来获得提升(移民局官网新闻链接:USCIS Announces New Actions to Reduce Backlogs, Expand Premium Processing, and Provide Relief to Work Permit Holders | USCIS)。这一承诺已经兑现,在过去的快1年时间内,工卡审核获批由18.5个月提升到平均3个月,131旅行卡获批由15.5个月提升到6个月。自2023年10月以来的申请人均获得5年期有效的工卡和旅行证合一的COMBO卡。投资人在美生活无缝连接。并且新政下已递交的投资人,绝大部分所收到的526E收据上,均已被分配针对每一个移民案件唯一的A号码及俗称的绿卡号码,而这个至关重要的绿卡A号码,在旧政策下只会在526批准后拿到绿卡才会出现。