近年来，纽约(房价)租赁市场风云变幻。2025年9月，有媒体报道，Joel Wiener及其旗下实体计划拍卖93栋公寓楼，共计5,100套单元，以偿还对Flagstar Bank超过 5.64 亿美元的债务。

1. 拍卖规模与原因

• 此次拟拍卖的93栋公寓楼涉及5,100个租赁单元，大部分为受租金管制（rent-stabilized）单位。

• Wiener相关实体于2025年5月向破产法庭提出破产申请，以应对对Flagstar Bank的巨额债务。

• 据披露，这些被拍卖的楼宇其实体已欠Flagstar超过5.64亿美元借款。

   

2. 拍卖流程 & 时间表

• 到目前为止，有50份保密协议（Confidentiality Agreement）已签署，意味着已有不少潜在买家开始尽职调查。

• 拟定的投标截止日期是2025年12月12日，而拍卖日期则定为2026年1 月8日（需要得到联邦法官批准）。

• 拍卖后如果有买家或再融资接手，租户现有的租赁合同一般继续有效。

   

3. 财务与经营困境

Wiener 方面将陷入困境归因于以下几个因素：

• 利率上升导致借贷成本大幅提高

• 通胀推高了维修、能源等运营成本

• 租金回收率下滑（部分租户拖欠租金）

• 纽约州、纽约市近年来颁布的对租客较为有利的法规（对房东不利）

• 被拍卖楼宇中存在较多住房法典（Housing Code）违规情况，其中标为 “立刻危险” 的违规案发率在这些楼里从 2014 年起大幅上升，约是同类受租金管制楼宇违规率的两倍。

• 在融资方面，Wiener 曾通过其名为Zarasai Group（英属维尔京群岛注册公司）在以色列债券市场融资。该公司正在重组其在特拉维夫证券交易所发行的2.75亿美元债券（10亿以色列谢克尔）。

   

纽约市一家政策研究机构 CBC 曾统计：2024 年，纯租金管制（100% stabilized）楼宇在纽约全市范围每套单元平均成交价为约175,225美元，而在布朗克斯更低，仅约112,023美元。这个数据能帮助我们估算：即便这些5,100个单元全部以租金管制类标准估价，总体估值也可能远低于传统自由市场公寓。

• Wiener在1980年代末期就开始买入受租金管制的公寓楼，后来在1997年正式成立Pinnacle Group。

• 在2000年代中期，他通过与私募基金Praedium的合作，从地产大亨Baruch Singer那里一次性收购约3,000套曼哈顿公寓，金额大约5亿美元。

• 在其巅峰期，据称其管理的物业规模曾达到约20,000套，但到2010年代起整体规模被压缩至约10,000套。

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