【北美购房网】史上最全美国税务指南！快快收藏！

在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 IRS）的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？

一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！

一、买房准备

作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）

债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使

用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以

什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式：

1、个人直接拥有

如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E)了。

2、公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称 LLC），或是 小型企业股份公司（S-Corporation）形式

运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司 Form 1065 或是 Form 1120S 税表，其中有一页 Form 8825 就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表 Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

你也许听说过美国“主要住宅”（primary residence）卖房可以享受

$250,000（单身纳税人）至$500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就

是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1）必须是你的“主要住宅”，2）持有房屋所有权 5 年，3）在卖房前的 5 年内至少有 2 年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于 2 年。

下面我们来举几个例子：

A 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 3 年，然后卖出赚了 25 万。那么，这 25 万增值完全免税！

B 君买了第一套房作为主要住宅，自住 1 年，出租三年，搬回来住 1 年，然后卖出赚了 25 万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS 就默认你 5 年中只有两年是符合自住，另外 3 年动机不纯不可当作主要住宅。于是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长（即 2 年/5 年）的比例来计算增值税。于是 B 君按照比例有 3/5 即 15 万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率 15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上 $22,500 的税！

C 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 4 年，然后卖出赚了 25 万。虽然他一共自住了 2 年，可是他在卖房前 5 年内并没有满足 2 年自住这个条件（第 1 年自住是 5 年前），居然整个 25 万增值全部都要交税，也就是 $37,500 资本利得税。

D 君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了 25 万，同时买了第三套房，第一套房的 25 万增值免税。这一年，D 也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第

二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的 1031 同类交换（Like-Kind Exchange），我们稍后再细说。

除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要！

二、购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement），俗称 HUD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本（Basis）。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方（Buyer）的明细即可。你的成交费用（Closing Costs）包括佣金（Commission），产权费用（Title Costs）等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说，房子买价 50 万，你的 HUD-1 表上显示各种费用 2 万，那么卖房时你的成本就是 52 万，这样增值部分就减少了 2 万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用（Closing Costs）以及贷款费用（Loan Fees）需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

另外得单独说一说房产税/地税（Property Tax）。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HUD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表 1040 的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第 6 行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第 16 行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest）1098 表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第 10 行。如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第 12 行贷款利息支出（Mortage Interest）。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

三、房屋运营

房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如 A 君常年住在波特兰，可是夏威夷(购房)有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？

所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类：

1、个人主要住宅（Principal Residence）

顾名思义，只要是自己住或是一年不超过 15 天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。

2、第二套房（Second Home）

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于 15

天，并且自住（Personal Days）超过 14 天，那么你这 15 天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的

租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！

3、假日出租房（Vacation Rental）

你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过 14 天，并且你自住天数少于 14 天或是租期的 10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。

4、出租房（Rental Property）

这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日 14 天测试，只要个人自住不超过 14 天则所有收入支出全部 Sch E 报上。

5、投资房产或地产（Investment Property）

既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch

A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于 2%净收入（Adjusted Gross Income，简称 AGI）的要求。

6、商业房产（Business Property）

顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商

业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产

“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。

分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：

1、房贷利息和点数（Mortgage Interest & Points）

前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入（Taxable Income）。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款（Refinance），头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。房贷保险费用 （Mortgage Insurance）

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至 20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达 $109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。

2、房产税 / 地税（Property Tax）

你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。

3、意外损失（Casualty Loss）

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损 50 万，保险补偿了 40 万，那剩下的 10 万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

4、装修改装费用（Improvement）

例如房子买价 50 万，业主自己花了 20 万装修改装，那么房子是不是就升值了

呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约 20 万，计算增值

税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

5、房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）

美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000 的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在 1040 税表稍稍靠后的位置，也就是第 48 至 54 行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。

6、家庭办公室（Home office）

如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表

Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！

7、房屋普通折旧（Depreciation）

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是 39 年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是 27.5 年。例如你在 2015 年 1 月 1 日买的房子 100 万，那么 2015 年你可以将 3.6 万（=100 万/27.5 年）的折旧用于抵消你的租金收入。

8、固定资产的 179 折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000 的 179 折旧额。在 2015 年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000 固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额 2015-2017 年保持 50%， 2018

为 40%， 2019 年为 30%。也就是说，如果你 2015 年买入一台全新设备，价值 10 万，那么你可以将 5 万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

9、小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000 美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从 2015 年起（严格意义上说是 2016 起）一切单件$2,500 以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的 179 折旧或者奖励折旧的计算范围。

你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国

投资，税务要怎么办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有

什么关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想

想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收

起。

以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与

管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：

对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的 30%。

对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入 - 费用 （贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。

当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“被动收入”，净被动收入（Net Passive Income）会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失（Net Passive Loss）不能与其他非被动收入（Non-Passive Income）来抵消，只能推迟到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产

之后又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择（Elect）以个人身份来缴税，计算方式见上述。

如何判断是否非美国税务公民，是否需要提交 1040NR 表格，这些都属于个人所得税范畴，讲起来可以洋洋洒洒几千字，此篇就不着重介绍了。

四、出售房产

卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement / HUD-1），想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方（Seller）明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险（Title Insurance）、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前 90 天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用（Selling Expense）用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本（Basis）吗？是时候实践起来啦！

我们来综合买卖时的费用举个例子：2011 年买房价值 50 万，HUD-1 上各种买房费用 2 万，2016 年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了 10 万。卖房时卖价 80 万，卖房 HUD-1 上费用花了 6 万，你以为简单算算增值了 30 万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12 万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的 1031 同类交换策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不

落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 －增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过一年，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高于 15%的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS 会先扣下售价的 15%，待到出售次年纳税人提交 1040 NR 表时计算多退少补，因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。

如果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为赠与

（gift）。美国的赠与和遗产税务是同一个体系。根据 2015 年最新数据，一个税务公民终身只能赠与不超过 543 万美元的免税额，每年可有 1.4 万美元的赠与额。如果你 1 年内的赠予超过这个数额，就要向税务局申报 709 表格。你也可选择现在不交赠予税，即把赠予从终身 543 万赠与/遗产的可用免税额中减掉。注意，赠与税是赠与人可能需要交的税，被赠人永远不需要交赠与税。如果 G 君在 20 年前 10 万购入房产，在市值 80 万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的成本（Basis）与原房主的成本保持一致（Carryover）。2 年后出售该房子售价 100 万美元，于是子女获得 90 万美元收益，这 90 万全部交资

本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。

而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式

来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如，投资人在 20 年前以成本 10 万美元购入在中国购买房屋，2015 年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值 100 万美元。那么，当他卖掉房子时 90 万美元全部都要缴增值税。但如果他在 2014 年赠与父母，父母以市值卖掉，再将 100 万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。

有客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子，在 30 年前 10 万购入房屋，房主去世时房屋作为遗产继承给子女，那么若房子在其去世的时候市价为 100 万美元，该房屋的成本（Basis）则自动匹配市值变为 100 万美元（Step up）。子女住满 2 年后出售，获得 120 万美元，增值的 20 万美元才要交税。当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子，父亲重病眼

看挨不过一年，儿子将 10 万美元成本市值 100 万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为 100 万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS 后来又补充了规定，短期内赠与赠

回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。

出售房产时，如何巧妙的避税？我们在往期的推文中也有涉及，下面再为大家简略的总结一下。

初级避税攻略

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我们，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大。

对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

房子的地税(房产税)，保险费，房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨

房，屋顶等分类折旧费，房子的维修费，房东到美国来往的机票、餐旅费，房

地产公司的管理费，房地产经纪的中介费，寻找租客的广告费，自己未成年孩

子的抚养费，等等。

中级避税攻略

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1、您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用；美国公司可以请雇员，员工的所有工资、福利全部可以抵税（就算是您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）；为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税；

2、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

3、您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服

的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

4、您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，购买或是租赁豪车，这也可以抵税。

5、您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

高级避税攻略

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级、中级避税法则同时有效：

省略买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以

您的实际收入会远远大于举例数据。

举例：您今天用 100 万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是 8 万美元。

这时候您有两个选择：

1、您就这么一直收租，比如 20 年，租金收入 160 万，20 年后将地产原价卖出 200 万（20 年升值 1 倍是很正常的），20 年的净收入就是 260 万。

2、您可以用这 100 万的房产去抵押贷款，按照 75%的比例，你可以贷款 75 万出来，利率按照 5%，75 万的贷款每年利息是 3.85 万，首先这个 3.85 万您可以抵税，同时 75 万的贷款每年本息还款大概不到 6 万，20 年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有 2 万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于 2 万。

你将 75 万美金银行贷款，再自己垫上 25 万，您又可以买一个 100 万的商业店铺。按照 8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推……同样是 100 万现金，通过此法您可以买 4 套 100 万，总共价值 400 万的

房产，您每年可以合法抵税约 14.4 万， 这可是不小的一笔数字啊。试想，20年后，您将这 4 套房产，即使是按照原价卖出，你将得到 800 万的回报！这 20 年，您的纯回报约是 860 万美金！

终极避税攻略

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031 交易法则。

为了避免在卖掉投资型房产后，要缴纳大笔资本利得税，做房产投资的人大多会运用 1031 延税法则。就是在卖掉旧投资房的 180 天内，购买另一栋投资房，从而避免缴纳任何资本利得税。

大家都知道，房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过 100 万买了个商业地产，某一年房产涨价为 200 万，您卖出后收益 100 万，但是，这 100 万可不是实实在在“躺进”您的腰包的。对于这 100 万的收益，首先，需要交 30%的财产增值税，这一下 30 万利润没了；剩下的 70 万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最终，如果您有一半剩下，那就是万幸了。如果您不懂避税，这收益就得无形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用 1031 交易法则，您就可以 1 分税都不用交了！

所谓 1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。同样是上面的例子，卖房得到 200 万后，在 6 个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过 200 万的房产，您就可以不交税！也就是说，您的净资产增加了 100 万，但不用交 1 分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031 交易法则。

使用 1031 延税需注意的事项：

1、使用 1031 延税要及早准备

找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都

要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到 1031，那就迟了。

2、卖掉旧房的钱放到哪里？

用于 1031 延税部分的资金一定要存放到 1031 延税的房产交易中心，这笔资

金不能放入自己的账户。

3、对新房价格的要求

您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴

税。

4、45 天的概念

在卖掉旧房的 45 天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在房产交易中心

处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。

5、180 天概念

卖掉旧房的 180 天内必须过户，否则 1031 延税失效。请一定记住，180 天不是半年，不是 6 个月，而是整整 180 天。

美国买房避税是为了资产更好的翻倍，所以美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。

注意事项：

3 月 15 日为公司税表提交截止日期，有限责任公司（LLC）和合伙企业

（Partnership）截止日期与个人税表截止日期相同为 4 月 18 日。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期 6 个月申报（延至 10 月 17 日）。

对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在 6 月 15 日之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至 10 月 17 日）即可。

强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税（Late filing）的罚款率是 5%，而晚缴税（Late Payment）的罚款率仅 0.5%。你是愿意交哪个呢？注意，提交 6 个月或 4 个月延期报税仅延期报税（Filing），并不延期缴纳税款（Payment）哦。

由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议

（Safe Harbor），只要你按原报税日缴上去年税款的 100%（或者高税额纳税人的 110%）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。

合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。

奥巴马政府 2009 年 5 月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过 10,000 美元的纳税人必须提交海外账户申报（Foreign Bank Account Report，FBAR）。上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来 IRS 会考虑。电子表

格申报最终截止日期是 6 月 30 日。违 FBAR 条款者可能会导致高达 10 万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。

美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理

解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投

资的税务知识。本文提供的仅限 2015 年报税数据，美国税务的政策每年变动

频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。

美国税改动向：

值得我们注意的是，美国税务制度正在发生着重大改变！

美国时间 4 月 26 日，特朗普正式公布他的税改计划，由于减税力度创下美国

历史记录，它被赋予“史上最狠减税计划”的称号。这项减税计划的目的是简

化税制，减轻中低收入家庭和企业税收负担。

特朗普税收计划内容：

个人税制改革方面：

变化 1——原来：根据应纳税金额不同，按照不同税率缴税。目前共有七个税率等级，分别是 10%, 15%, 25%, 28%, 33%, 35%, 39.6%，其中，收入 46 万以上的纳税人，应缴 39.6%的税率。现在：税率的等级从现行的七个减少到三个，分别为 10%、25%、35%。

变化 2——原来： 目前单身人士的标准扣除额为$6,300，夫妻联合报税标准扣除额从$12,600。现在：标准扣除额提高一倍，夫妻联合报税提高到提高到 $24,000 美元，也就是说，两口之家，如果收入在$24,000 美元以下，不用交税！

变化 3——育儿开支将获得税收优惠

变化 4——在列举税收减免中，只保留房屋贷款税收减免，以及慈善馈赠税收减免，撤销其它税收减免项

变化 5——撤销针对富人阶层的税收优惠

变化 6——撤销遗产税

变化 7——撤销替代性最低税

变化 8——废除净投资收入 3.8%的征税

企业税制改革方面：

变化 1——企业税从原来的 35%调整为 15%

变化 2——一次性对海外巨额资产征税

变化 3——采用属地税收制度

其他方面：

根据这一方案，美国将大幅削减企业税税率，从 35%降至 15%。个人税税率

将从 7 档减少至 3 档，分别是 10%、25%和 35%。此外，个税起征点几乎翻

了一番。今后，一对夫妻的所得税起征点将升至 2.4 万美元。新税改方案还将

废除“奥巴马医保”税、替代性最低税等税种。与此同时，该方案将取消多项

税收减免政策。

有何影响？

目前，新税改方案还没有生效成法律，很可能在会经历漫长的谈判过程，但它

对美国经济以及普通百姓将产生的影响是显而易见的：减税一旦实施，美国政

府、美国民众、美国本土和跨国企业将是税务政策的直接受益者。

➤大公司回归增加更多就业机会

特朗普此举一个重要原因是想把散落在海外的美国公司召集回来。曾经美国的公司税高达 35%，很多大公司更倾向于总部设在一个税收较低的国家，比如 Facebook 和 Apple 等，过去 10 年来，美国企业“叛逃”到国外的不在少数。而如果美国的企业税低于全世界大多数国家，很多聪明的本土企业都会选择“回家”。企业的回归对美国最直接的好处是为美国人带了更多就业机会。

➤对大部分华人公司影响很大

这项政策影响的不仅仅是美国谷歌苹果这样的大公司，还包括所有的小公司。而华人来美国很多都是自己创业，例如中餐馆、律师楼、牙科政所、会所等等。之前，因为企业税很高，大部分华人老板，会选择先不支付公司税，而是分别由公司的负责人(老板或合伙人)通过个人税的方式承担。而现在税改之

后，企业税仅为 15%，很多公司会直接选择通过公司来报税了，因为这样更划算。

同时，对于小的华人创业公司来说，原本他们没有能力把公司搬到海外，高额

的企业税给他们的运营造成了很大的压力，如今企业税猛降，他们终于有了喘

息的机会，能够赢得更大的生存空间。

➤外国投资者将获得更好回报

由于税率的降低，投资者在美国无论做绿地投资，还是投资并购，税收成本都大大下降，跨境投资会更加活跃。（绿地投资又称创建投资，是指跨国公司等投资主体在东道国境内依照东道国的法律设置的部分或全部资产所有权归外国投资者所有的企业。）

美国企业税改后将降低成本提高利润，有利于整体促进美国经济，同时对美国股票二级市场也是利好。外国投资者在股票市场也可能获得更好回报。