【北美购房网】中国投资者在美国找优秀的当地房地产经纪人的重要性

随着中美十年期签证的实施，愈来愈多的中国富裕阶层正在将更多的资金投入美国房地产市场。这样不仅仅是可以在目前美元强劲回升，人民币汇率下跌的时候，重新分配富豪的资产，而且可以为自己寻找一个长期的投资点。当然，对于大部分中国投资者而言，来到美国，面对一个完全不同文化，不同语言的国家，往往只有简单模糊的对美国印象。

不太了解美国的房地产市场是如何运作的，不太了解美国的房地产法律法规，如果就这样匆匆忙忙入市，往往会造成投资回报率低，投资失败的结果。其实，在美国有很多优秀的会说中文，甚至是您家乡方言的房地产经纪人，找到他们可以起到事半功倍的效果。这是因为：

一、茫然入市

首先，很多中国投资者在选择投资目标地区时，都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势，而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市，以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区，其市场并不稳定，长期投资往往存在高风险。

二、凭空想象

国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的房地产中介人寻找项目，在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下，就作出投资的决策，以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。

其实，在美国考取一个房地产经纪人的执照并不是很难，往往通过简单学习即可考取，但要做到一个真正优秀的房地产经纪人，需要各方面知识的积累，需要了解美国的文化，美国的生活，以及各级政府的长远规划，才能给投资者最好的建议。

有些刚刚考取执照的房地产经纪人对于投资项目附近的学校，交通等可能有认识，但对于投资项目附近的治安，种族，居民构成，教育程度，是否有监狱，是否有精神病医院，是否有强奸犯居住等等，往往认识不足。而一个有经验的优秀房地产经纪人则会从各个方面给您提供参考意见，给出您所要投资项目地区的很多环境数据。

而这就是美国的专业地产经纪人的基本素质，让投资者一般在决定进入一个地产项目之前，将项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时，就会对一系列相关细节作详细的分析，包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力；公寓楼具体地段，周围交通及社区环境；项目建造完毕是出售还是出租。

该地区公寓购买/租用需求，周围同类公寓入住率/空置率，出售/出租均价；该项目所在地的具体情况，如是空地，该地皮有否潜在建筑、环保等问题；如是旧建筑翻新的话，项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究，才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值，从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。

三、语言障碍

在美国所有的房地产合约均只提供英文版本，而且是非常详细。这对于一个不是以英文为母语的投资者而言，要完全读懂实在是很困难的事情。而不少投资者在签订项目合约之前，常犯的错误是未对合约条款作深入了解，即贸然签约进入。

正如很多投资者在遇到看似升值巨大的项目时，往往丧失了理性，缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析，也没有阅读、研究合约细则，就匆匆签约，并支付定金，忽略了项目真正的潜在风险，及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。

而当签完约，再回头进一步分析时，往往会发现项目的一些不可操作性问题，导致项目进程拖延，支出大量增加，甚至项目流产，定金被没收。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约，签约前没有注重对条款日期等细节的把控，待项目进行尽职调查(duediligence)后发现存在环保问题，再欲退出时，却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益，被扣的定金至今未追讨回。

在接下来的环节中，就是在项目开工之后，投资者因不了解项目本身所暗含的风险，又不熟悉美国当地法律法规，很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的房地产专业人士，即以较低廉的价格买入一块土地，打算建几十栋别墅，自以为捡到便宜。

怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割，而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割，其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来，原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年，严重影响了项目进程和资金回报率。

再如在建造项目时，投资者往往为了减少成本，贪图便宜，选择报价较低的施工队，而忽略了其施工资质、能力及质量，导致在施工过程中一些工序未按照当地规定标准进行操作。

而当有关部门来进行检查时，项目就会因违反规定而被迫停工，而每次停工动辄就耽误数月的时间。而刚刚来美国的投资者若找不到合适的资源解决这些问题，就会大大拖延项目进度，从而导致成本飙升，利润大减，甚至最终令其变为亏本的项目。

还有一些投资者，因不熟悉相关标准等原因，在建筑过程中从国内进口一些未经严格筛选的建筑材料，而这些材料在项目验收检查时过不了关，或大大降低原项目的品质，极度影响之后的销售速度与价格，造成得不偿失的后果。

要在这波赴美房地产投资的热潮中避免跌入法律法规和项目风险的陷阱，最有效的策略有两点：一是遵循房地产业的黄金准则“地点，地点，还是地点”。在美国众多投资目的地大城市中，选择自然环境稳定、房地产保值及增值功能强等优势的城市。

第二点，也是对中国投资者来说更为关键的一点，就是寻求熟知本土法规和市场的房地产经纪人专业团队的支持和合作，而不是单单聆听非专业或对美国市场缺乏深入了解的中介的片面之词便草率入场。