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外国人在美国购买房地产的贷款和税收问题

2009年，怀俄明州只有一个居民的小镇比福德上网拍卖，起拍价10万美元，一位越南企业家以90万美元压倒几十位美国和外国买家，成为美国人口最少的小镇的新主人。有读者提问：外国人可以在美国买地买房吗？答案是肯定的。

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，倒是历史上有一些州曾经制定过法律，禁止外国人（主要针对的是亚洲人，以后再谈这个问题）在该州买房买地，例如1913年加州就立法规定外国人只能租房不能买房，而且租房的合约不得超过3年。这些法律大部分要么已经被废除，要么经由法院裁决违反美国联邦宪法，从而失效。只有个别州还保留着这个古董，实际上并不实行，因为行政部门知道如果实行的话，一定会吃上官司，而且肯定会败诉。但是立法部门因为种种原因，迟迟未能采取行动，以至这种陈腐的条款还潜藏在那些尘封多年的法律文书里面。

但是政府不限制，并不等于市场对外国人也一视同仁。

如果外国人有条件用现金或资产将购房的所有费用一次付清，那当然另当别论。这样的买家哪儿都会欢迎，唯一的条件是能够证明这笔钱是你的合法财产。这次怀俄明州比福德镇拍卖，买主在美国的亲友为他支付了10万美元的首付，他将在30天内付清余款，就应当属于这一类。

绝大多数人通过银行贷款在美国买房。贷款的一个基本条件就是买主要有还贷能力，要么有稳定和足够的收入，要么有可靠的、可以变现的资产作为抵押。所以代表卖主的贷款机构一定会对买主进行严格的审查，在合格的买家当中挑选最可靠的一位，这位买家并不一定是出价最高的。因而外国人（这里指税法里的非美国人）常常没有美国的社会安全号码，也没有足够的信用历史，贷款公司很难查验他们的收入、资产和还贷能力，所以对他们购置房地产就会更加严格。

外国买家想要取得贷款，条件比美国人苛刻。一般来讲，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%，但是外国买家通常以投资为目的，所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

另外一个问题是语言和文化障碍。作为贷款必要条件的收入和资产证明需要翻译和公证，而在某些国家这可能成为一个严重的问题。在匹茨堡地区经常为外国人和留学生办理购房手续的经纪人杰弗里·贝内特 (Jeffrey Bennett) 就曾经遇到过这种情况。一个外国研究生想要买房，声称自己在国内有足够的收入可以作为担保，但是又不愿意将所有的收入都列在贷款申请表上，因为担心一旦被国内税务部门发现，他在自己的国家需要交的税将超过他在国内申报的收入总数。

作为在美国留学的外国学生，如果有长期在美国居留的打算，取得美国的社会安全号码之后，就应该逐步建立自己的信用，例如按时交纳房租和水电电话等账单，申请并尽量使用信用卡，按月足额缴清欠款。这样一旦有了稳定的收入，贷款购房就水到渠成了。

联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制，但是对他们出售房地产则有专门规定。

除开个别领域及行业，美国一贯鼓励外国人在美国进行投资，优惠条件是，除了利息和股份分红需要纳税之外，投资的资本利得免税，即低价买进、高价卖出所获取的利益不用纳税。

美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%。但是外国人如果卖掉房地产之后一拍屁股走人，国税局几乎无法按照房地产的买卖差价计算并追索欠税。

房地产市场几乎关系到所有美国人的利益，如果在这个领域也让外国人占便宜，政府则有“崇洋媚外”之嫌，于是1980年国会制定了“外国人房地产投资税收法” (FIRPTA)。自此，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

FIRPTA 规定外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，并且填写 8288 和 8288A 两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司 (Escrow Company) 负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临1万美元的罚款。

外国人在美国购买房地产，还有其他一些税务上的事务需要打理。例如如果买房是用来出租，则政府通常会征收租金的30%作为所得税。业主也可以选择明细报税的办法，即从租金里扣除管理维护费用以及折旧，如果有盈余则在年度报税的时候加在收入里面，亏损的话则可以冲减收入。

外国人购买房产之后，还要和美国人一样每年向地方政府缴纳不动产税，现在大多数地方这项税率是年初土地和房屋估值总和的1%到2%。

以上凡涉及税务方面的具体问题，只能作为参考，实际操作应以联邦和地方税法为准，稳妥的办法是聘请专业涉外会计师处理。