【北美购房网】如何计算美国房产的租金回报率？

很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。下面简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。

投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。

现金买房的租金回报率

现金购买房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。每年净房租收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。如何估算年租金呢？

为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。

这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。

空置期分摊：

购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。

上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。

根据我们的房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。

物业管理费：

物业管理费是指如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等所支付的管理费。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。

需要注意的是：

设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。

按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。

此外，根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。您可以根据具体的情况自行判断。

例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此，也要交社区费。联排屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

贷款买房的租金回报率

贷款购买房产的租金回报率，其计算方法要稍微复杂一点，但是原理与现金是一样的。我们在这里假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入/自付额

每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 - 年固定还款额。

其中，自付额即购房总价扣除银行贷款的部分。

总之，在计算房屋的投资回报时，除了租金回报率以外，更要知道每个城市的升值潜力，因为在全美国大都市，受欢迎的都市都表现出房屋升值快、但相对租金回报较低的现象，决定是否买房的因素中，一般租金回报率占的比例较小，往往侧重于升值比率。