美国房价12月连续第59个月上涨。与2015年12月相比，房价上涨7.2%，11月同比增长7.1%。同11月相比12月房价上涨0.8%，比10月价格上涨了1.1%。
据24/7 Wall Street报道，CoreLogic的报告显示，包括不良物业销售在内，2016年12月仅有怀俄明一州房价负增长，下跌0.3%。哥伦比亚特区和15个州：阿肯色、科罗拉多、佐治亚、夏威夷、印第安纳、路易斯安那、马萨诸塞、蒙大拿、纽约、俄勒冈、田纳西、得克萨斯、犹他、佛蒙特州和华盛顿州的房价都达到新高。
CoreLogic表示，2006年4月美国房价达到峰值，目前价格仍低于峰值3.9％。CoreLogic预测，包括不良销售，全国房价将在2017年9月达到新的峰值。1月份房价将上涨0.1％，并在2016年12月至2017年12月期间上涨4.7％。
全面解析：房价，北京贵还是纽约贵？
北京的房子在经过2016年的跳涨之后，在2017年的头三个月又再次大涨20%。相比2016年年初，大多数小区的均价差不多翻了一倍，如今三环四环沿线每平10万以上的房子比比皆是，已经正式进入了10万+时代——而这还只是非学区房的情况。
在大多数人的印象里，北京上海的房价已经远超纽约东京。事实是不是如此呢?北京的房价到底是不是比纽约高?
这个问题其实很难有一个明确的 yes or no 式的答案，因为房价是一个太复杂的东西，受到很多很多因素的影响。
你很难在两个天差地别的城市里，找到两处地段、环境、户型、朝向、年限等各方面条件都类似的房子，做一个理想状态下的比较。
更不用说两个国家的房地产市场模式以及税收和贷款政策也很不一样，比如中国买房一般算建筑面积，而美国买房一般算实用面积。
再比如，中国的房子一般有普通住宅、公寓、别墅和商住两用房之分;而在美国则分成 house, townhouse，multi-family home 以及在大城市常见的高层公寓楼等类型。
纽约的公寓楼还有一个很变态的情况，根据产权分成 condo 和 coop 两种。前者类似中国的商品房，而后者则很难在国内找到对应。一栋 coop 公寓楼，大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”，购房者理论上不拥有每套房子的单独产权，而是拥有这家公司的股份，同时拥有其中某一套房子的使用权。
买了 coop 的房子以后，无论是出租还是转手出售都必须经过整栋楼所有业主的同意，由业主委员会对租客和买家进行非常严苛的审核。正因为租售都不太容易，所以 coop 的房子一般来说会比同等状况的 condo 便宜30%左右。在美国其他地方 coop 很少，但纽约因为房子比较贵，所以 价格便宜的 coop 也有很多人愿意去买。
还有很重要的一点是，我们比较房价，也只有比比绝对值才有点说头，比较相对于收入水平的相对值根本毫无意义——以北京只有纽约十分之一的人均收入，不用比都知道，北京的住房痛苦指数早就远远超过了纽约以及全世界绝大多数城市。
在明确了“房价不能做简单对比”这样一个大前提下，我们来比较一下北京和纽约的房价。
首先来看看顶级豪宅的价格
曼哈顿岛上的顶级豪宅非常多，尤其是去年豪宅价格更是接连创下新纪录。
最近几年备受瞩目的明星项目是中央公园边上的“公园大道432号” (432 Park Avenue)，2016年才建成，是美国第三高楼，同时也号称是全世界最高的住宅楼。站在这个高度看过去，不但可以把中央公园那一片蔓延几十条街的绿色尽收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈顿无敌夜景。
就在前两天，媒体纷纷报道这栋楼里刚刚成交了两套房子。一套在80层，4卧5卫，504平方米，成交价是4425万美元，相当于3.04亿人民币，单价每平方米59万人民币。
另一套则占据83层的整层，成交价6560万美元，相当于4.52亿人民币，媒体挖出幕后买家可能是澳门赌王何鸿燊的儿子何猷龙。
但是，这两套房子在纽约的豪宅排行榜上根本排不上号。
公园大道432号里最贵的一套房子是一个沙特富豪在去年买的，占据最顶层96层的整层，挂牌价9500万美元，后来打了点折，实际成交价8770万美元，相当于6.04亿人民币。但这套房子仍然不是纽约最贵的房子。
目前纽约最贵的豪宅纪录诞生在和公园大道432号相邻几个街区的 One57，这里的顶层在2015年成交，价格是1.005亿美元，这也是纽约的豪宅首次突破1亿美元。这套房的面积是1014平方米，每平方米单价68万元人民币。
公园432号和 One57 都位于东57街，这条街被称为亿万富豪街，现在还有好几栋豪宅大楼正在施工，未来打破新纪录应该不是什么难事。
在房地产网站 Streeteasy 上，目前公园大道432号共有14套房子挂牌出售，其中总价最低的一套是132平米的一居室，售价650万美元，算下来每平方米大概是33万人民币。不知道买下这套房子的会是哪个穷屌丝。
也就是说，纽约的豪宅价格大致在每平方米30万到70万之间，总价则已经逼近乃至超过了1亿美元。
至于北京的豪宅，一向神秘而低调，媒体报道得少，我们普通人能够了解到的信息就更是少得可怜。
依笔者极其有限的认知，北京的豪宅不外乎龙湖颐和原着、丽宫别墅、远洋LAVIE等几个项目，所谓的“顶峰人士”、“红顶商人”社区，总价不超过两亿人民币，而且因为面积通常在1000平方米以上，所以单价只有十几万人民币，甚至还没有学区房的价格高。
另外还有现在风头很劲的骏豪中央公园，每月每平方米物业费30块钱，就在被当成北京版中央公园的朝阳公园边上，但是单价似乎也就在15万人民币左右。
所以结论就是北京的豪宅价格还远远无法与纽约相提并论，无论单价还是总价都不到后者的三分之一。其中的原因也很好理解，毕竟买北京房子的只有中国富豪，而买纽约房子的则是全世界的富豪。
等到有一天北京也成为纽约这样的世界城市，在环境和城市管理上都达到后者的水平，有了世界性的吸引力，估计豪宅的价格也能赶上，但这一天至少从现在看来还遥遥无期。
纽约房价出现泡沫迹象 房东开始大幅下调房租
今年伊始，中国加强资本外流的管制力度，其中一部分原因是为了遏制境内资金流出境外购买房地产的势头。如今来看，这种外汇管制政策似乎达到了预期的效果。
从房地产中介机构Cushman & Wakefield公司提供的信息来看，今年第一季度纽约房地产市场总销售额比去年同期水平大幅下降58%至43亿美元。
而全美房地产的销售情况也不甚乐观，从研究机构Real Capital Analytics公司提供的数据来看，全美房地产销售总额比去年同期下滑18%。
目前中国居民换汇时需要承诺外汇资金不会用于购买海外房产、证券资产、人寿保险或其他投资类保险产品。尽管这种监管固定并不是新鲜事，但是此前居民换汇之前无需签署此类保证书。同时，居民换回时需要提供一份外汇资金使用的详细计划用途，包括商业差旅、海外留学、探亲、医疗服务、商品贸易或购买非投资型保险产品，并具体说明外汇资金使用的年月日期。
此外，违反中国外汇监管政策的居民或机构将被加入外汇监管部门的监察黑名单，未来三年将不再享有换汇额度，并将接受监管部门的反洗钱审查。同时，居民换汇时需要遵守中国政府对洗钱、逃税以及地下钱庄等犯罪行为的法律法规，并确认没有将个人每年换汇额度借给其他人。
不过，分析师指出，中国外汇管制政策只是纽约房地产市场遇冷的导火索而已。过去几个月中，纽约、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地产市场已经出现见顶迹象，各大城市的房地产价格已经明显高估，并有一大批新建高端房产涌入市场导致供应量快速上升。
早在去年十二月，分析师就指出，未来几个季度中将有大量新建房屋进入美国房地产市场，同时美国房地产市场的复苏周期也已经进入第八个年头，即使是一位来自中国的房地产投资者也看出来：“美国房地产市场很可能即将见顶。”
尽管一些市场人士可能将美国房地产市场遇冷的原因归咎到特朗普总统身上，不过分析师认为，目前美国市场销售总额快速下降的问题基本与特朗普总统无关。过去六年中，美国房地产市场在金融危机崩盘后开始迅速反弹，房产价格实现长期快速增长。如今，纽约和圣弗朗西斯科等大型城市中已经出现房地产过度建造的迹象，而这些美国主要城市也成为这波房地产大牛市的主要受益者。
不过，特朗普总统近期遇到的政策改革阻碍也在一定程度上导致房地产市场中潜在买家开始踌躇不前。一些美国房地产市场投资者担心，特朗普总统此前承诺的减税方案可能无法通过美国国会审批，而这项政策对于美国房地产市场而言是一个重大利好。与此同时，另外一批投资者担心，如果特朗普总统按照此前的承诺下调税费并提高美国政府在基础设施建设的投资力度，可能会点燃美国经济通胀率大幅上升，带动美国市场利率攀升，这对于负债驱动的房地产行业经营模式而言又是一大利空因素。
因此，分析师指出，特朗普总统推行经济政策改革的时间表中存在巨大的不确定性，这一因素导致全美范围内房地产市场投资者普遍持观望态度。美国房地产投资公司Mesa West Capital负责人Jeff Friedman认为，房地产市场中买卖双方存在较大分歧，只有双方对政策预期保持一致，才能达成更多交易。
同时，如果房地产投资者担心美国利率将开始走高，他们更应当关注特朗普总统的政策导向而不是美联储的长期利率预测点阵图，因为分析师认为特朗普总统实际上希望美国利率维持在较低水平。
但是，从最基本的供需关系来看，纽约商业房地产市场中供应过剩是导致成交额快速下降的根本原因。在多年房地产市场回暖之后，美国房地产开发企业建造了大量的酒店和高级公寓等商业地产。如今，由于供应量快速增加，房东们开始大幅下调房租价格，贷款机构也开始收紧贷款门槛。
两年前，美国房地产开发商Louis Ceruzzi和一个中国合伙企业共同购买了一块位于第五大道的地皮，当时这笔交易的成交价高达2.75亿美元，比2011年这块地产的市场价格翻了一番。2015年年底，Louis Ceruzzi表示第二年春天将开始开发这一块商业地产。但是，一年多之后的今天，这一块商业地产仍然是空荡荡的，只有随处散落的橡胶建材。
