中国房产中介 vs. 美国房产经纪人，到底有什么不一样？
近期的“X家房产事件”揭露了中国房产中介乱象！因为出售问题房源，X家房产的上海分公司受到了史无前例的严惩。上海市住建委要求其下线“高利贷”金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。正应了电影《无间道》里面的一句经典台词：出来混，总是要还的。
无论在中国还是美国，房屋交易流程都是异常复杂，也是很多消费者一生中最大的一笔支出。在中国购买二手房，消费者最缺的是信息的对称性，与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介赖以生存的土壤。今天，小编带大家看看美国的房产经纪人是怎么做的，他们和中国的房产中介又有什么区别？
美国房产经纪人 vs. 中国房产中介
经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同，美国的地产经纪人平均年龄是57岁，从业时间15年，92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系，不需要坐班，独立开展业务，依靠个人的口碑获客。
无证中介 vs. 经纪人执照
国内中介行业准入门槛低。2014年，中国的房产中介从业人员超过100万，而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面，只有不到一个是持证上岗。
美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。以小编所在的西雅图地区为例，第一次取得执照，需要先上90个小时的房地产课程，包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识。
取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。
在西雅图，是每两年需要重新参加考试。第一次需要再接受90个小时的学习课程，之后每次更新执照，需要学习30个小时的课程。
房源信息 vs. 交易顾问
在中国，中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息，是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前，美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在，经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国，消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不对称。2015年，美国70%的房屋成交中，房子是由买家自己找到，然后再委托经纪人完成购买程序。
中间人 vs. 委托人
在中国，中介把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国，实现经纪人独家代理制度，通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。
公司佣金 vs. 个人佣金
房屋成功交易后，中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上，而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国，交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外，不同于中国，美国的房产交易佣金是由卖家支付，通常交易是房价的6%，卖家经纪人与买家经纪人各获取3%，买家则不需要向经纪人支付任何费用。
中介公司口碑 vs. 经纪人个人口碑
在中国，消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司，找上多个中介人员来提供服务。在美国，消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐，网络搜索等途径，选取三到四个经纪人进行面试，确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国，一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息，那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。
相对而言，美国买房更加透明、公开，法规对消费者的保护也更好。在美国的买卖房屋的整个过程中，有许多的第三方机构来协助房屋买卖的进程，如房屋估价公司，房屋检查师，公证公司，银行、以及经纪人，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理。
干货 | 中国vs美国房地产：这十个差异你一定要知道！
随着国内房地产政策的紧缩，身边总会有“壕”们来问美小编去美国买房子靠不靠谱？美国的房地产税是不是很高？歪果仁买美国房子是否可以贷款？等等问题。
由于各个国家由于房产环境、法律制度不同，买房时的面临的各项问题也不尽相同。作为当下热门的海外置业投资地——美国，受到越来越多国人的青睐。那美国在房产制度、房贷政策、产权性质等方面有哪些不同呢？以下是中美房产的十个不同点，且听美小编一一道来！
房地产制度
美国制度健全 中国还需完善
在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。
产权性质
中国有使用期限 美国是永久产权
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。
城市vs乡村
中国城乡差别大 美国无明显差别
在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。
在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。
房源系统
美国房源系统共享 中国不透明
在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。
美国有一个房源共享系统MLS，每一个经纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。
房子概念不同
中国多为公寓房 美国多为独立房
在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。
在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，
连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。
支付佣金方式不同
美国由卖家支付 中国多由买家支付
在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。
房产税
美持有环节税高 中国交易环节税高
在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，不能起到预期抑制炒房的作用。
房贷政策不同
美国多固定利率 中国多浮动利率
在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。
还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。
美国买房利息可抵个税
在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。
计算房屋面积的尺度不同
在美国用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等于10.764平方英尺。
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