这个消息来得太突然！

 

几天前，人民日报发表了题为《房价怎么走？ "刚需"必知的政府调控逻辑》的文章，文章核心观点提出：房价上涨是必然趋势。

 

　　

文章中的原话是：“随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。”

 

理由是：房子是用来住的，不是用来炒的！不要低估政府这次调控房价的决心，这里政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！

 

听起来好有道理的样子……

 

然而情况却是：

 

去年，《人民日报》说“人民币不具备大幅贬值基础”，让民众一度对人民币非常有信心，然后，人民币华丽了的刷新了八年半新低。

 

前年，《人民日报》说“4000点是牛市的起点”，鼓舞了太多股民冲击战场，然后就没有然后了……

　　网友们对前车之鉴记忆犹新，把“4000点是七点”、“人无贬基”和“房价必涨”并称为“人民日报三大史诗级flag”。

 

　　flag的意思是：在不适当的场合说了最后会导致极大不幸的话。

 

　　所以，人民日报的这篇文章被称作为“迄今为止，中国楼市的最大利空消息”。

 

　　不仅网友们极尽嘲讽，专家们都看不下去了。

 

　　马光远 ： 神逻辑！为什么投机炒作，不就是因为土地人为制造短缺导致的嘛。把土地放开试试？

 

01

 

　　似乎是为了呼应人民日报的观点，前天，国家统计局发布2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-4月份全国房地产开发投资增速继续走高，同比名义增长9.3%，创2015年3月以来最快增速。

 

　　这被很多人解读为，数据远好于预期，侧面说明当前房企依然热衷于开发投资，也就是说，房价还要涨。

 

　　同时，5月12日，央行在公开市场开展MLF（中期借贷便利）4590亿元，很多人解读成央行大放水，货币又要变纸了，房价又要涨了。

 

　　然而，事实真的是这样吗？让我们一个一个说。

 

　　一方面，房地产开发投资和房地产市场的火热程度，是背离的 。

 

　　财经专栏作家齐俊杰分析称：在房价暴涨的时候，因为地产火爆期都是去库存，大家恨不得先把房子都卖掉才好，但卖着卖着发现，大家热情越来越高，房子快卖光了，那就不如再去开工建设一些。

　

　　所以，地产开工才会上来，从去年10月份开始，地产销售快速回落，从10月份的26.4%，下降到今年4月份的7.7%，相反一季度开始地产的投资增速上来了达到9.8%。

 

　　根据专业机构的研究，地产投资增速好比供给，销售增速好比需求，供给现在增加明显大过了需求的增加。

 

　　其实历史上出现这种投资大于销售的时刻并不多，一次是2007年10月，第二次2010年3月，第三次是2013年的6月，在这三个时刻之后，房价在随后的一年里都出现了不同程度的下跌。

 

　　所以判断，房价下跌将是未来一年的大概率事件。

 

　　另一方面，不知道大家有没有发现，所有央行的报道，都在强调“缩表不意味着货币紧缩”。

 

　　还有报道，把央行的MLF操作解释为“扩表”。

 

　　为什么这么说？

 

　　因为市场太恐慌了，所以是来安抚市场的。

 

　　其实专业的人都知道，扩表不意味着宽松 ，这才是重点，只是怕大家恐慌，所以央行没有说出口。

 

　　也就是说，市场上仍然缺钱。

 

 

　　再加上银行理财资金必须申报投放渠道和负债情况，彻底断绝了开发商从银行渠道大手笔拿到低息贷款的可能。

 

　　大家都知道，房地产开发商是贷款拿地，拿到地之后抵押给银行，用抵押来的钱再去拿下一块地，一环套一环的加杠杆。

 

　　现在，银行收紧了给开发商的钱袋子，似乎听到开放商杠杆断裂的声音。

 

　　杠杆断了，被杠杆翘起的房价，还能支撑到几时呢？

　　

02

 

　　过去几年中，中国一直处于降息周期，以致有人完全没意识到：房贷利息是会变的，央行加息之后就要多还钱...

 

　　很多人还以为，贷款买房的月供不会变，每月按时还钱就可以了。

 

　　更不要说：加息周期来了后，如果自己用了高杠杆的话，会发生什么、应该怎么应对。

 

　　现在的情况是，中国加息势在必行，“钱紧”也将步入常态。

 

　　业内投资机构分析认为，三年内，中国房贷利率将重回7%时代。什么意思？

 

　　如果你借了100万，9折利率，30年内等额本息，现在月均还款5013元，三年后月均还款6366元，每月多支出1353元，即月供还款涨幅高达27%！

 

 

　　这还只是正常的房屋贷款的情况。如果，你买房时还加了“首付贷”等方式，那就更加危险。

 

　　去年房价疯涨的时候，有人在论坛上分享了月薪1万元、用80万首付拿下600万房产的经历；甚至还有人手上不到100万现金，靠抵押两套房子，辗转腾挪把杠杆加到了2000万。

 

　　粗算了一下，即使他们借钱利息是基准利率4.9%，借最长期限30年，月薪1万元那位，每个月至少也要还2.7万元。

 

　　借2000万那位就更恐怖了，按银行基准利率，月供得10万元以上。

 

　　这已经不是炒房了，这是在赌博。

 

 

 

　　现在，明显的是，市场上现金少了，钱紧张了。“拒贷”现象已经开始频繁出现了。

 

　　像这种“赌房”的模式，资金链已经开始出现问题了。

 

　　还能撑多久，不知道，但要提醒，个人资金链断裂现象，将大规模出现，他们急需卖房变现。

 

　　但是，市场上的刚需和改善型需求基本被各种政策封杀了。一二线城市的楼市，流动性已经几乎没有了。

 

　　供给激增，需求减少，会出现什么情况，相信不用直说，大家也能明白。

　　

      这对有条件的刚需买房人，可能是一个机会。

 

　　但是，需要注意两点：

 

　　1、如果买二手房，需要非常“火眼金睛”。

 

　　现在房子这么贵，很多人会把房产作为抵押物套现部分现金用于投资。但是，这两年赚钱的几乎只有楼市，所以，投资基本失败，无奈只能卖房抵债。

 

　　市场上可能会出现总价低于市价的房源，这时候不要高兴，仔细调查房子的情况，是否存在“多重抵押”——把一套房子重复抵押给多个小额贷款公司，因为小贷公司审查不严，所以，有的房子可能抵押的总金额超过房产的总价值。

　　

 

　　资深中介人士透露，不少房子存在多重抵押的情况，以房抵押的小额贷款很多。法院受理的涉及房产多重抵押债务纠纷的案例，也在增加。

 

　　如果买了这种房子，接手人轻则被讨债人堵门讨债、电话骚扰，重则房子无法到手，还要摊上官司。

 

　　下面教大家一个简单有效的识别房子是否被“多重抵押”的方法——“拖”字诀。

 

　　如果房子被“多重抵押”，到了卖房这一步，房主是迫切需要短时间拿到钱的，部分黑中介会配合房主宣扬房子的“稀缺性”——“再不出手就没了”。

 

　　此时切记要理性，拖几天看看，如果房子真的好，中介和房主不会催买家，否则的话……要慎重。

 

　　2、如果买新房，要注意其中隐藏的风险。

 

　　很多城市对新房有“限价措施”，所以，部分开发商想出了“对策”，收取高额的茶水费，或者“摇号费”，有的高达50万。

　　

　　这里提醒大家，这种收费，没办法贷款，甚至只给个收据，连发票都没有。这就存在很多风险，一旦出现纠纷，钱可能就要不回来。

 

　　再说，即使你交费了，开发商也不能保证你买到房子，特别是“摇号”这种方式，里面的猫腻……不用说，大家也懂吧。

 

　　另外，还要注意政策风险。

 

　　最近，南京楼市出台的新政，就要求“新购房3年限卖”。这样一来，业主买了期房，两三年后交付，再3年后才能卖，6年下来，房地产市场是什么格局，只有天知道了。

 

　　而且，这次北京加深调控前，好多人并不知道商住房其实不允许居住，也不相信学区房的政策可以随时变，自己花了几百万，孩子居然上不了门口的学校...

 

　　你以为的所谓「规则铁律」，并没有那么坚不可摧。

 

　　房地产市场，这个最依赖政策风向的市场，千万不要相信“铁律”。

　

 

 

03

 

　　最后，给大家三点建议：

 

　　1、刚需，特别是一二线城市的刚需，你们的机会来了。拿着现金慢慢找房子，遇到合适的再出手。不着急，现在房子是买房市场，卖家比你急多了。

 

　　2、投资买房的。如果是北上深或者沿海省会的中心城区、品牌房企、学区房，杠杆不高的情况下，可以谨慎考虑投资。其他城市和条件，风险很大。

 

　　3、有房的，如果杠杆非常高，建议降低杠杆，啥意思呢？如果是为了投资买的房子，趁现在还卖的出去，可以考虑套现了。

 

 

如此看来，国内的楼市存在很多不确定性，我们该怎么办？很多高净值人士早就看到了这一点，把资产配置的目光放到了海外市场。目前，像北美、欧洲、澳洲的一些城市已成为高净值人士热衷的投资目的地。