｜导读｜

二月底，美国长期贷款的利率再次上调, 引发国内外媒体关注。究竟美联储未来将会如何动作？投资者是该观望还是入市呢？

美国抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)表示,今年二月, 美国30年房贷利息从去年年底的4.15%上涨至4.16%, 15年贷款的利率也在一周之内上涨了0.02%。

从去年川普总统大选获胜开始, 贷款利率就开始逐步上涨。主流媒体认为川普在减税和大力发展基础建设(如: 道路、桥梁和机场) 方面的计划会拉动美国经济, 从而带动人们贷款投资的热情。事实也的确如此, 美国不少大型城市都出现了地产开发热潮, 其中西雅图去年市中心的吊车数量多达58个, 位居榜首, 洛杉矶紧随其后, 其次是首都华盛顿(见下图)。

最新数据显示, 贷款利率上涨并没有阻挡人们的购房热情。今年1月, 美国公民的购买速度迅速攀升, 主要城市的房屋上市4天左右就能被售出, 人们对于十几个买家争抢的局面早已司空见惯。以西雅图所在的华盛顿州为例: 由于不少硅谷科技公司的迁入、本地科技巨头的扩张、以及国际买家的青睐, 去年华州的平均房价增长10.3%, 一跃成为全美房价上涨最快的地区。

去年10月中旬, 我们的一位客户在西雅图北面的城市购买了一套85单元的公寓大楼。该地产并不位于核心地段, 也不是新建筑, 但由于当时美联储还未加息, 客户拿到了5年定息3.25%的贷款。

而今年年初, 另一位客户在西雅图的市中心购买了一栋全新的商住混合大楼 (底层CVS药店, 余下33单元公寓)。由于加息的影响, 即使该地产优于前者, 客户最终只拿到4.08%利率的贷款。对于需要杠杆的投资者来讲, 无论是住宅还是商业地产, 入市时间都极为关键, 漫长的观望不仅会错过投资良机, 还会使现金流明显缩水。

美联储去年还未加息时, 美国的平均房贷利率为3.65%(见图1)。而今年1月, 平均房贷利息已上涨至4.15%。如果您购买的是一处$300万的地产, 那么每年需要多缴$6000贷款, 30年就要多付$18万, 差额十分明显。

图1: 美国年平均贷款利率走势(30年定期)

如果您这时候打了退堂鼓, 想等到贷款利率下降时再入市, 那么美联储可能要让您大失所望了。 

经过了十年的经济阵痛和复苏后, 美联储在2015年12月首次加息至0.5%(见图2), 这既是标志着金融危机结束的里程碑, 也肯定了美国当前强劲的市场现状。2016年12月,美联储再次上调利息至0.75%, 并表示利率将在2018年达到2%, 2019年达到3%。

图2: 联邦基金利率走势

虽然联邦利率上涨反映了美国经济增长的乐观态势, 但任何事情都有两面, 上升的利率会拉高银行的贷款利率, 从而增加投资者的贷款压力、压缩投资利润。如果您已经决定投资美国地产, 就要尽早完成资金转移, 并在顾问团队的帮助下选择符合自己投资目的的地产, 免得错过了利息再次上涨前的黄金时段才后悔莫及。