芝加哥公寓投资问题集锦
来源:http://www.windhamchina.com/house/26584.html作者:北美购房网
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芝加哥房产投资当前比较火,芝加哥城市是很受华人欢迎的,对于芝加哥房产市场,很多华人不大了解,下面针对芝加哥公寓投资相关问题做解答。
Q1:芝加哥地税上涨,目前投资芝加哥condo的税费目前的状况是什么样子的?
Jojo: 市中心的地税涨了,以前市中心的税费只是房价的1.2%左右,但去年就涨到1.4%-1.5%之间了, 相比郊区最好的学区房,这还是比较低的,学区房差不多要到2%左右。长期来说,到2020年,届时全市可能会涨到房价的2%左右,但是这些成本都转移到租金上,租金也会相应上涨。 因为目前来看,租金每年都会上涨,由于一些费用:如公寓楼管理费上涨,低价上涨,包括税费上涨,所以租金每年都在涨,这些都会最终落在租客的身上。所以投资房要找一个好的区(需求刚性),易于找到租客的公寓。
Q2:同样的地理位置,面积朝向楼层都类似的公寓房,新楼和旧楼的价格相差多少,比较想住在新一些的楼。
Jojo: 新楼和旧楼的价格差距特别大,旧楼也就是二手房的售价约$300-$400/平方英尺,但新建房可以达到$700-$1000 /平方英尺。 为什么新楼价格高呢?房子的建筑成本高,地价高,材料贵,而且目前这些因素还有上涨的趋势,所以未来新楼的价格可能会更贵。
目前旧楼分两类,一类是建成于70-90年之间,另一类是2000年以后的旧楼,这两类差价不大,70年左右的房,价格一般在24万-27万左右,2000年以后的楼,可以到29万-35万之间。但2000年左右的公寓楼每个月管理费大概会比70-90年之间的公寓低$50-$100刀左右。这两类房源,最大的一个区别就是70-90年的房子,一般房间里面是没有洗衣机的,是整栋楼公用洗衣房,2000以后的大楼,基本都配有洗衣机。
Q3:买了房,公司可以提供托管和代理出租的服务吗,费用是怎么收取的?
Jojo: 我们都会提供相关的配套服务。如果是公寓楼托管我们会收取每个月租金的5%,比如月租是2000,我们会收取100块。
如果是代理出租,寻找租客,和市场上的每个中介一样,收取一个月租金,其中有一半的租金是分给租客的地产中介。那我们在租客时主要做哪些事情呢?首先是是帮租客发出广告,让更多人知道我们有房出租,挑选靠谱租客。我们帮房东筛选租客有一套严格的流程,我们会查过去两年税单记录,最近的工资单,证明有合法和稳定的工作。然后再看财务状况,主要看银行存款,证明有足够存款能支付房租。最重要一点也就是看租客的信用记录,看其是否有能力和信用来付清房租。再综合做一个判断,来决定是否要把房子租给这个租客。
Q4:Lake view east 靠近北面的地段安全吗?
Jojo: 关于这个问题,可以看一下人口和犯罪率的分布图,并且亲自过去考察。想要了解的朋友可以查一下New York Time纽约时报网站做过相关的数据 。 可以做买房时需要找到一个对芝加哥很熟悉,值得信赖的,她/他会根据每个人不同的需求帮助他们一起确定适合的区域。
Q5:Lake view east 的环境,尤其是湖景房,价格好,景色美,为何价格好像比old town 和river north 等便宜好多?
Jojo: 主要两个原因:
1. 比old town 和river north 离市中心central loop区较远。
2. Lake view年代较久,大多是70-90年代的房子,管理费会较高,所以价格较低。
River north的房子非常新,落地窗,中央空调,房间结构也很现代,都是开放式厨房,售价差不多30万左右,old town 差不多25万左右。并不是说lake view 就不好,有时候挑到价格低廉,管理费低的房子也是很不错的,毕竟也是您说的,湖景房,景色美。但最大的问题就是lake view很多房子有出租限制,对于海外投资者来说也是一大限制。在选房之前要和中介商量好,在看房的时候避免掉一些有出租限制的房子,有效的找到满意的房子。
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