（一）、土地成本 :

土地成本基于空地的市场价值

（二）、建筑成本 :

建筑成本与建筑物的地基和景观设计有关。

（三）、一般条件和要求：

一般条件是指建造工程所需的工具、资源和设备，但不直接涉及到物理施工活动。此类项目可以包括但不限于预开发费、临时公用事业费、办公预告费、车辆、堆场、侵蚀控制等。一般要求是指总承包商支付的费用和利润作为建设建议的一部分。

（四）、施工管理：

施工管理是指施工单位对施工活动进行监督和管理的劳务总承包费。

（五）、施工活动：

建筑活动是指为准备经营活动的主体财产所必需的建筑活动所产生的所有费用，包括消防服务、场地准备、场外工作、工地工作、建筑施工、室外建筑和景观美化等。

学生公寓收入包括带家具的单人居住单元、双人单元和三人单元的收入总和。

下表详细说明了 NCE 对学生公寓定价的假设：

相对于62个单元的泰勒豪华公寓来说，每个房间租金约为840美元是合理和保守的。泰勒是位于河滨最新建成的学生公寓，2013年开业，平均每个卧室每月租金892美元 ( 美国住房和城市发展部 )。

年租金回报是由可供月租的公寓单位数乘以预期出租的月数而得的。下表详细介绍了NCE关于年度租赁的预设：

Ridgeview公寓，一个跟我们项目位置接近且较为类似的公寓，显示自2018年2月23日起目前的定价为1207至1223平方英尺的 3卧2浴价格从1730美元到1823美元左右。

NCE对3卧3浴公寓$2400和$2450的月租金假设是合理的，因为每个单元的平方英尺比RIDGEVIEW公寓提供的更大，并且每个项目单元包括额外的浴室。 根据该项目预期的市场定位，NCE的利率预测也是合理的。

短期租金收入来源于增加带家具的床位和房间租金的总收入。

下表是 NCE 对短期租金回报的推测：

Airbnb 阐述了在夜间提供短期租赁服务的数据。 比较特别的对照是，在莫雷诺谷内的The Young's at Villa Camille 酒店的一间客房内设有两张床。 这个房间每人每晚 70 美元，双人入住每晚 90 美元（每位客人额外收费 20 美元）。 NCE 以每晚 50 美元的床位价格或每间客房 100 美元（最多可容纳 2 人）的价格预设与此列表（Airbnb）相比较更为合理的。

NCE 假设 FY1 为 FY2 稳定增长的一年，因此 FY1 的空置率为 10％。 美国住房和城市发展部（第 7.2.1 节）指出，与大学城 / 莫雷诺谷地市场空置率 1.6％相比，10％的空缺率是极为合理和保守的。

与住宅建筑和住宅行业的出租人指出的年增长率相比，第3至5财年的 NCE 每年2.0％的年租金增长率这个假设是合理的。

在过去的五年中，公寓租赁业的运营商经历了历史性的强劲增长。该行业主要由小公司组成，其中许多是出租房屋、二手住宅或改建成公寓单元的个人出租的个人。然而，该行业表现出了?构性的变化 。虽然大型机构投资者通过购买以前的不良资产，并将其转化为出租单位，而率先发展，但现在小投资者正在履行剩余的租赁单位需求。

未来几年，经济扩张和良好的人口趋势将有助于公寓租赁业继续增长，尽管速度比前五年放缓。然而，越来越多的豪华租赁单位和住房市场的适度复苏，将使该行业的扩张率回暖，这将使其正常化。最重要的是，行业业绩预计会因增加租金空置率而受阻，这意味着奢侈品市场的过度供应；预计租金空置率将增加 2.9%，这将阻碍行业收入增长和盈利能力。不过，由于受限制的供应，中低收入市场的价格持续上涨，预计租金增长将得到支撑。