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美国加州河滨县概况

加利福尼亚河滨县是美国州加利福尼亚州的五十八个县之一。在 2010 次人口普查中,河滨县人口是 2189641,是加利福尼亚人口大第四大县,也是美国人口最多的第十一个县。河滨县被列入河滨市 - 圣贝纳迪诺市 - 安大略市加州大都会统计区,又称内陆帝国。该县还包括洛杉矶 - 长滩加州联合统计区。

河滨县大致呈矩形,位于加州南部,占地 7208 平方英里,跨越从大洛杉矶地区到亚利桑那州边界。河滨县是加利福尼亚州第四大县。

加州河滨县概况

人口统计

人口统计

就业情况

河滨县有 36465 家企业和政府实体,雇佣了 540169 人,工资总计为 207 亿美元。下表总结了河滨县五大雇佣产业。

Chara Villa项目介绍

Chara Villa项目介绍

莫雷诺谷城市概况

莫雷诺谷是位于加利福尼亚河滨县的一座城市,也是圣贝纳迪诺河滨都市圈的一部分。莫雷诺山谷位于交叉路口地理位置。东面是圣戈罗尼奥山口和科切拉山谷;南面是佩里斯湖、Perris、圣哈辛托山和通往圣地亚哥的路线;北面是圣贝纳迪诺峡谷和圣贝纳迪诺山。西面邻近河滨市,还有洛杉矶县和橙县。 车流量较大的60号州际公路和215号公路同时贯穿这座城市。莫雷诺山谷是大洛杉矶地区的一部分。

莫雷诺谷城市概况

项目位置

Chara Villa 位于莫雷诺谷的核心位置,通往加州大学河滨分校,蒂梅丘拉,棕榈泉和洛杉矶都十分便利。

加州大学河滨分校成立于1954年,是加州大学系统内的10所学校之一。 作为南加州内陆唯一的公立研究型大学,加州大学河滨分校一直被评为美国最具民族和经济多元化大学之一。

项目位置

规划总图

  • • 该项目包括 58 套学生租赁房屋的开发、建设和运营管理。
  • • 总生活空间:2460 平方英尺
  • • 社区空间:1,000 平方英尺
  • • 停车场:总计 158 个停车位
规划总图

项目概述

Chara Villa 为您尽可能提供最大化的空间来满足休闲自在的生活方式。 个性独特且具有包容性的住房组合设计,将会是您体验到的最现代,最舒适,最安全的公寓之一。 我们不仅为居民提供了良好的居住环境,更有完善的设施和优质的服务让您的生活成为一种享受。

项目概述

预期的住房组合明细

预期的住房组合明细

室内平面图

Chara Villa 提供不同布局的 3 居室室内平面设计以满足您的需求。每个平面图都是为了最大化的风格和宜居性而特意设计的。每个单元都包括一个私人庭院或阳台,可延展户外生活空间。

室内平面图

Chara Villa项目特色

Chara Villa项目特色

做最优秀的学生公寓 为成功的生活而设计

由于住房短缺,超过92%的加州大学河滨分校学生和莫雷诺谷居民不得不在河滨县居住。 以学生为主体的住房需求日渐增长,尤其是设备完善,距离较近和环境安全的优质住房。而我们拥有一支专业的管理团队,他们了解学生和他们对合适住房的需求是他们教育成功的关键因素。

做最优秀的学生公寓 为成功的生活而设计

公寓特色

  • • 9英尺天花板
  • • 重音墙
  • • 宽敞的衣橱空间
  • • 早餐吧
  • • 中央暖气和空调
  • • 定制百叶窗
  • • 定制白色橱柜
  • • 残疾人通道
  • • 室内洗衣机烘干机
  • • 毛绒地毯
  • • 私人庭院和阳台
  • • 完整的厨房设备
  • • 木质地板
公寓特色

社区周边设施齐全

  • • 车库
  • • 健身中心
  • • 狗公园
  • • 居民会所
  • • 操场
  • • 维护与管理
  • • 燃气烧烤架
  • • 游戏室
  • • 每月居民活动
  • • 指定停车位
社区周边设施齐全

节能高效绿色功能

  • • 节能功效
  • • 密闭管道系统
  • • 抗旱滴灌景观系统
  • • 辐射屏蔽顶板
  • • 节水型热水器
  • • 双层玻璃乙烯基窗
  • • 高效能冷暖气设备
节能高效绿色功能

房屋装修精致功能完善

  • • 柜子:所有的柜子都包括枫木门,把手和抽屉
  • • 厨房: 花岗岩台面,6英寸防水板,4里面厚度边条板
  • • 浴室和洗衣房:E石板台面,浴室6英寸防水板,洗衣房4英寸防水板
  • • 地板:厨房,洗衣房和所有的浴室用12x12英寸瓷砖地板
  • • 所有其余地方都使用地毯
  • • 不锈钢配件,烤箱微波炉组合,节能洗碗机
  • • 每个家庭配备安保系统
房屋装修精致功能完善

Chara Villa项目开发

Chara Villa项目开发成本周期

项目开发成本

(一)、土地成本 :

土地成本基于空地的市场价值

(二)、建筑成本 :

建筑成本与建筑物的地基和景观设计有关。

(三)、一般条件和要求:

一般条件是指建造工程所需的工具、资源和设备,但不直接涉及到物理施工活动。此类项目可以包括但不限于预开发费、临时公用事业费、办公预告费、车辆、堆场、侵蚀控制等。一般要求是指总承包商支付的费用和利润作为建设建议的一部分。

(四)、施工管理:

施工管理是指施工单位对施工活动进行监督和管理的劳务总承包费。

(五)、施工活动:

建筑活动是指为准备经营活动的主体财产所必需的建筑活动所产生的所有费用,包括消防服务、场地准备、场外工作、工地工作、建筑施工、室外建筑和景观美化等。

项目开发成本

项目开发周期

项目开发周期

Chara Villa项目收益

Chara Villa项目收益

租金回报

学生公寓收入包括带家具的单人居住单元、双人单元和三人单元的收入总和。

下表详细说明了 NCE 对学生公寓定价的假设:

 NCE 对学生公寓定价的假设

相对于62个单元的泰勒豪华公寓来说,每个房间租金约为840美元是合理和保守的。泰勒是位于河滨最新建成的学生公寓,2013年开业,平均每个卧室每月租金892美元 ( 美国住房和城市发展部 )。

年租金回报是由可供月租的公寓单位数乘以预期出租的月数而得的。下表详细介绍了NCE关于年度租赁的预设:

NCE关于年度租赁的预设

Ridgeview公寓,一个跟我们项目位置接近且较为类似的公寓,显示自2018年2月23日起目前的定价为1207至1223平方英尺的 3卧2浴价格从1730美元到1823美元左右。

NCE对3卧3浴公寓$2400和$2450的月租金假设是合理的,因为每个单元的平方英尺比RIDGEVIEW公寓提供的更大,并且每个项目单元包括额外的浴室。 根据该项目预期的市场定位,NCE的利率预测也是合理的。

NCE利率预测

短期租金回报

短期租金收入来源于增加带家具的床位和房间租金的总收入。

下表是 NCE 对短期租金回报的推测:

NCE对短期租金回报的推测

Airbnb 阐述了在夜间提供短期租赁服务的数据。 比较特别的对照是,在莫雷诺谷内的The Young's at Villa Camille 酒店的一间客房内设有两张床。 这个房间每人每晚 70 美元,双人入住每晚 90 美元(每位客人额外收费 20 美元)。 NCE 以每晚 50 美元的床位价格或每间客房 100 美元(最多可容纳 2 人)的价格预设与此列表(Airbnb)相比较更为合理的。

NCE 假设 FY1 为 FY2 稳定增长的一年,因此 FY1 的空置率为 10%。 美国住房和城市发展部(第 7.2.1 节)指出,与大学城 / 莫雷诺谷地市场空置率 1.6%相比,10%的空缺率是极为合理和保守的。

与住宅建筑和住宅行业的出租人指出的年增长率相比,第3至5财年的 NCE 每年2.0%的年租金增长率这个假设是合理的。

公寓出租效益

在过去的五年中,公寓租赁业的运营商经历了历史性的强劲增长。该行业主要由小公司组成,其中许多是出租房屋、二手住宅或改建成公寓单元的个人出租的个人。然而,该行业表现出了?构性的变化 。虽然大型机构投资者通过购买以前的不良资产,并将其转化为出租单位,而率先发展,但现在小投资者正在履行剩余的租赁单位需求。

未来几年,经济扩张和良好的人口趋势将有助于公寓租赁业继续增长,尽管速度比前五年放缓。然而,越来越多的豪华租赁单位和住房市场的适度复苏,将使该行业的扩张率回暖,这将使其正常化。最重要的是,行业业绩预计会因增加租金空置率而受阻,这意味着奢侈品市场的过度供应;预计租金空置率将增加 2.9%,这将阻碍行业收入增长和盈利能力。不过,由于受限制的供应,中低收入市场的价格持续上涨,预计租金增长将得到支撑。

公寓出租效益

投资收益

投资收益